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新建小区强制推行物业管理 第三方监理的条件尚未成熟 张志国  

2010-07-01 15:42:58|  分类: 特别关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  近期,北京相关部门发言人表示:为了将物业服务矛盾化解在初始阶段,促进行业健康发展,北京市物业服务初始定价或将考虑引入第三方监理机制。一石激起千层浪,该言论吸引了敏感新闻媒体的持续报道,也引起业界的广泛关注,一时间,专家、学者、地产商、物业服务企业也纷纷发表看法,阐述各自的观点。那么,当下物业服务初始定价引入第三方监理机制是否可行?如果现在实行还存在哪些问题?

  物业费不是产生纠纷的唯一根源

  物业服务中出现的纠纷各式各样,原因也是多种多样。物业费定价不合理,会引起业主的不满而引发大家拒交管理费,但这只是纠纷之一。还有许多类型的纠纷同样引起业主的不满,而业主们通常也都采取消极、对抗的方式发泄情绪,普遍拒交物业管理费。

  这些纠纷包括:开发商遗留问题纠纷;供暖费纠纷;公共费用分摊纠纷;小区车位收费引发的纠纷;业主私搭滥建引起的纠纷;业主私自封闭阳台纠纷;业主在小区人身财产丢失所受到侵害或伤害引起的纠纷;开发商、前期物业服务企业拒不撤出管理区域引起的纠纷等。

  这些纠纷的解决不是单靠着物业费合理定价就可解决的。在小区建成伊始,物业费初始定价引入第三方监理机构是有好处的,但它不能化解将要出现的各类纠纷,每类纠纷需要具体的解决方法,它需要法律完善和健全,它需要全社会共同努力才能解决。

  政府有关部门应尽快制定出台物业管理法律,进一步加强对房地产开发企业的管理;确立业主委员会的法人地位,积极发挥业委会在协调业主和物业服务企业矛盾中的作用;尽快出台法律法规对地下车库、小区地下室等共用设施和共用部位的权属做出规定等。

“公正”是第三方监理首要要求

  政府应尽快出台有关物业服务初始定价第三方监理机构介入管理细则,明确第三方监理机构的责、权、利和所应承担的义务。

  实行政企分开。细则赋予行政职能监理机构只能从事少量属于行政行为且不收费的监理业务,而经营行为的监理业务只能由独立的监理机构进行,这一类监理机构只能是中介单位,不隶属政府任何一个部门。

  机构独立。细则明确所有监理机构必须是独立承担民事责任的中介组织,现有事业性质的监理机构应与行政部门脱钩,推动监理机构走向市场,让他们独立地承接监理业务。

  如果监督不够,监理机构也可以作假,不能完全由政府来选定,建议可以由政府提供多个机构,由业主选择或者抽签决定。引入第三方监理应该是自愿的,如果强质施行,会产生新的矛盾。

  监理费用问题。一个全物业的验收费用是很高的,这些费用由谁负担?应由开发商、业主、物业服务企业、监理机构等多方协商,而不是政府强制。

  对评估结果可以复核。当业主对评估后的物业费标准还有意见,管理细则应明确规定业主可对评估结果可要求复核,包括对评估单位的资质、评估人是否回避以及明显错评的结果提出质疑,并要求复核。

  我国很多城市的物业收费最早都采取的是政府定价,后来逐渐过渡为政府指导价,物业服务企业在此基础上根据实际情况参照执行。随着时间的推移,这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐显露弊端。物业收费采用市场调节价是一种必然的选择,而现在加上监理机构或许只是多种选择的一种。

验收是物业费初始定价的先决条件

  政府应尽快出台物业项目竣工验收管理细则和物业竣工验收标准,在管理细则中约定验收单位属性,约定验收单位责、权、利和所应承担的法律义务。只有上述法规文件的出台才能厘清开发商建设开发的责任和物业服务企业接管后的物业管理责任,也为物业费的初始定价时监理机构的介入创造一个良好的操作环境,进而促使物业费初始价格的评估更加的客观公正合理,避免开发商建设遗留问题对定价工作的干扰和影响。

  小区竣工入伙,按照常规,没有业主会想到去看看小区的消防设施、电梯合不合格,即使想看,非专业人士也看不出问题来,而第三方监理机构一项重要的职责就是帮助制定物业费的定价标准,但是,物业费合理定价需要依据物业设施设备的良好运行状态才能采集到真实的能耗指标,随后才能进一步测算出小区物业费的定价机制和标准。

  一般来说,开发商测算出的物业费价格后,会在售楼处售房时公示,其中包括整体物业费的价格、电梯费、卫生费等。假如物业费定在某数额之内,第三方监理机构介入后测算发现,各种服务加在一起低于这个数额。这个结果同样需要在售楼处公示,这会让消费者在买房前就看到新的物业费价格估算,这时,消费者选折就会更加理性,同时对物业费的认知也有一个消化的过程,这就避免了日后物业费用上的一些纠纷。

  除此之外,还建议,在一个楼盘竣工验收时,第三方监管机构也可以代表业主进行验收,包括物业设施的质量、小区的共用部位和公共设施、配套设施等。验收合格,第三方代表可代业主签字接收,并对此承担法律责任。发生房屋质量问题时,第三方监管机构也可负责对小区房屋质量进行评判并承担相应的法律责任。这就规避了过往政府成为第三方机构既费力又不讨好的尴尬局面,关键是如何保障“监理的质量”,谁监管“第三方”?这都需要有严格的行业规范。

物业费初始定价要科学

  物业费的初始定价需要监理机构采用科学的测算方法,这样给出的初始定价才会反应市场的真实状况,定出的价格才会被市场和广大的业主接收。严格来讲,物业费用的成本测算需要考虑两大块,首先是设施设备、维修材料价格和维修分包服务的工程造价,其次是人工成本的价格。物业管理行业是劳动密集型行业,人工成本一般要占总成本费用的六、七成,可见人工成本所占的比重占大头。

  而人工成本的价格是最不好测算的,因为人员的素质直接关系到相应小区的服务质量,而服务质量的高低又牵涉到物业费用的收取和业主的满意度,而人员素质高低又决定了服务费用的高低,可见牵一发而动全身。同样一位管理人员、维修工、保洁员、秩序维护员的素质好坏,价格就会相差很多。比如:在北京,保安公司的秩序维护员通常的费用在1300—1500元左右,而物业服务企业内设的秩序维护员费用通常在2000元以上,可见成本相差之大,这就为物业费的初始测算带来了一定误差,可见,人工成本的把握需要更科学的方法。

  人员劳动服务费用和物资、工程分包费用的价格跟踪需要采取科学的方法,依靠相关网站所提供的数据是不可靠的。建议采用以下的方式科学采集到真实的价格数据。

  其一,设立区、县自主选定价格调查点。在这些区、县要设立确定价格调查的商店和劳务市场,调查点的确定方法如下:首先,将所有调查点分别以零售额和经营规模为标志,从高到低排队;然后,依据所需调查点数量进行等距抽样,并结合大小兼顾及分布合理的原则抽选,进而统计出各类物资和人员的价格数据。

  其二,价格采集。各区、县都有固定的价格调查人员和临时调查员按统一规定进行价格收集工作。调查点确定以后,各区、县价格调查人员就要按照规定时间对选定的商店和劳务市场的商品或人员价格,采用“三定”原则进行收集调查登记,“三定”原则即定点、定时、定人直接采价。定点,就是到已选定的调查点,即固定的调查商店和劳务市场,以保障价格资料来源的稳定性和可比性。定时,即在固定的日子和时间来采价,这是保证基期价格和报告期价格在时间上具有可比性,因为采集价格的时间不同,商品和劳务价格也存在差异。定人,就是在一定时期内由固定调查人员去调查,这是为了避免因调查人员的频繁变动而引起的人为价格调查误差。

  新建小区物业费初始价格的评定将引入第三方监理机构机制,此举是物业服务规范管理一个新举措,它带来的益处不言自明,但实际操作起来条件也许并不十分成熟,还会遇到许多的问题,这需要有清醒的认识。◇

作者系深圳市开元国际物业管理有限公司北京公司副总经理

  编辑:高丹华    胡泽瑶

   
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