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破解经适房迷局 各地纷纷推出共有产权房 - 海都网 - 海峡都市报官方网站  

2010-03-25 08:04:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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破解经适房迷局 各地纷纷推出共有产权房

海都网 2010-3-25 03:20 来源: 海峡都市报

破解经适房迷局 各地纷纷推出共有产权房 - 海都网 - 海峡都市报官方网站 - hbs1689    光华 - hbs1689的博客

N新华社重庆晨报东方早报

核心提示:

一方面是经济适用房的制度初衷逐渐迷失,转而走向泥沙俱下,惹来一片经适房的存废之争。另一方面是既不符合和经适房标准、也买不起商品房的“夹心层”人群在扩大。继江苏淮安启用住房新模式之后,重庆、上海等城市也纷纷将眼光转向公租房甚至共有产权房,力图破解目前保障房制度的困境。

破局

江苏淮安,112年前,周恩来就诞生在这里,这座城市至今还难算得上发达,住房问题曾是不少人心中的痛。而如今不少以前买不起房的老百姓的眉头终于可以舒展一回。

“半辈子了,终于住进了自己的新房。”如今,王女士在淮安东风花园拥有了一套自己的房子,她买的65平方米全新商品套房,每平方米2235元,总价14万多元,包括税费在内,只交付了8万多元房款就住了进来。王女士说,其余的房款是无偿向政府借的,五年内还清就可以了。

像王女士一样的淮安人能享受这样的购房“实惠”,源于当地实行的一种新住房制度,人们称之为“共有产权房制度”。

共有产权房模式2007年初在江苏省淮安市试行,该模式的主要推动者、淮安市房管局局长在博客中写道:当时力排非议而“孤军奋战”,因为那两年用划拨土地经适房做共有产权房被认为是现有制度的完善,而淮安用出让土地性质的共有产权房替代划拨土地经适房,则成了“离经叛道”。

这种住房模式主要致力于解决中低收入家庭的住房困难问题,特别是“夹心层”的住房问题,即那些游离在保障与市场之外的无能力购房群体。

共有产权房,顾名思义就是产权共有,符合条件的购房者提出购房申请,在购房过程中,购房者按照比例出资,剩下部分由政府垫付。这样,房屋的产权就按照比例分成了“个人股”和“政府股”两部分。

跟进

3月8日,淮安共有产权房模式引起了国务院发展研究中心的激烈研讨,之后便在全国范围内掀起了住房新模式的探讨浪潮。

目前,已经列入立法计划的《住房保障法》正在紧锣密鼓地进行,对共有产权房制度也正在不断地探索之中。

在淮安之外,重庆和上海也开始这方面的探索。这两个城市昨日均宣布,要推行公租房,一定条件下公租房可以转成产权房。

重庆投入1000亿建公租房

昨日,重庆市长表示今年要大力推行公租房建设。

“公租房,住了一段时间,如果低收入人群想变为自己的产权房,这也是可以的。”黄奇帆说,和适用房不一样,低收入人群把公租房变成产权房后,如果想再次退出,不能当做销售,只能退还给公租房管理部门。

黄奇帆说,在城市里,有30%~40%的低收入人群买不起房,他们也需要住房。现在实施的廉租房,保障的是低保家庭,但低保家庭在城市群体中只占3%左右。很大部分低收入人群买不起房,但又不在廉租房保障范围之类。

“廉租房覆盖的人群面很少,老百姓意见还是很大。”黄奇帆说,公租房要解决的就是“夹心层”人群的住房问题。根据规定,凡年满18周岁,有稳定就业和收入来源,具有租金支付能力,本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准的,都可以申请,不受户籍限制。

公租房的租金,比同类的商品房租金至少低40%。

租金为什么这么低?黄奇帆说,和商品房相比,公租房有“四个没有”:一是没有土地出让金,土地采取划拨的方式;二是不收配套费,但各种配套是齐全的;三是建设过程不交税费,包括交易税、契税、所得税等;四是建设过程没有房地产老板取利的过程,除了成本以外,没有任何环节收取利润。

近3年主城要建2000万平方米的公租房,政府需要投入1000亿元。对现在的财政实力来说,有无负担?黄奇帆说“我不担心”。据悉,目前已有北京的几家国家公司来到重庆,希望参与公租房建设,“他们不做投资者,把保险资金给政府,要多少给多少。”黄奇帆说,公租房都是按照中等商品房的标准来设计建设的。所谓中等商品房,即销售价格每平方米在4000~6000元左右。“市政府最近开建了几个公租房,大家可以去看一看,我的感觉,至少比现在的加州花园要好。”黄奇帆说,公租房的面积,从30平方米的独套到90平方米,家庭人员比较多的可以租大一点的,人口少的可以租小一点的。

商品房混合建防止变成贫民窟

按照市政府的方案,到2020年,我市将建4000万平方米的公租房,可以解决250万低收入人群的住房问题。公租房,住的是低收入人群,会不会产生“贫民窟”?黄奇帆说,不会。主城区进入了外环时代,在一环和二环之间,市政府规划了21个居民聚居区,在这21个聚居区,将居住500万城市人口。主城区的公租房就混建在这些聚居区之内。即这些聚居区,主体是商品房,但镶嵌着部分公租房。“这种混居安排,不会造成贫民窟,有利于消除住户家庭收入高低造成的心理落差,更能保障公民的尊严。”按照市政府的安排,近3年主城新建的1000万平方米公租房,将分布在11个聚集区。此外,今年开始,我市也不再单独建廉租房,廉租房将统一在公租房范围内。只不过区别在于,所交租金不一样。

上海试点公租房方案二季度公布

“在高房价的背景下,单靠经适房、廉租房难以解决保障性住房问题,上海提出分层次、多渠道、成系统的住房保障体系,还包括公共租赁房。”上海市住房保障和房屋管理局局长24日在参加《2010上海民生访谈》节目时表示,上海将在今年二季度公布公共租赁房的初步方案,广泛征求社会各界的意见。

刘海生称,研究以公共租赁房的形式来解决引进人才、来沪务工人员、新参加工作职工等“夹心层”的阶段性住房困难的问题,将是今后一段时间的工作重点。

据刘海生介绍,目前宝钢集团、张江高科技园区等已先期进行了试点,以宝钢为例,单位租赁房首年租金为市场价的60%,第二年租金为市场价的70%,此后逐年上涨10%,至第五年与市场价持平。若第六年仍要租赁,则价格要比市场价高10%,利用市场机制解决公共租赁房的退出问题。今后上海市每个区都将建一些公共租赁房,不完全是政府投资,有可能会培育一些非营利机构来推。

据透露,上海市住房保障和房屋保障局正在请各有关部门、专家学者论证公共租赁房的初步方案,预计在第二季度公布,广泛征求社会各界的意见。

解析

共有产权房制度设计以“出口”反制“入口”

在刚实行的时候,给困难的购房者们带来了不少欣喜,不过近年来却连连曝出尴尬。比如经适房建别墅、经适房里豪车扎堆、倒卖转租经适房、弄虚作假购房,有些地方还发生了弃建经适房的现象,去年的“六连号事件”更是引发人们对经适房的改革呼声。

共有产权房目前零投诉

共有产权房制度能在多大程度上弥补这个弊端呢?媒体报道称,自2007年淮安推出共有产权房以来,没有发生一起身份投诉,也没有出现一起私下倒卖的情况。邵明也经常强调这一模式的优势,并把其中的秘诀归结为“以‘出口’反制‘入口’”。

“出口”指的是共有产权房的退出机制。共有产权房的退出机制有三种情况:一种是购房者直接向政府购买剩下的产权,形成个人的完全产权;另一种是直接进行市场转让,但转让的收益要和政府按比例分成;还有一种是购房者收入提高了,并且高于政府规定的标准,这时购房者只要对政府产权的那一部分缴交,而不用向政府退回住房。

“进口”松了“出口”紧了

邵明介绍说,共有产权房在交易的过程中,政府和个人的产权比例和权属关系在房屋登记簿及房屋所有权证登记得很明确。由于还有部分产权在政府手中,如果有人要私下倒卖,他就要担当极大的风险,也对交易的顺利进行起了阻碍作用。即便交易成功,那么交易双方都将构成侵占共有产权人即国家的利益,而政府对这种行为是可以进行依法制止、纠正、打击的,国家的掌控力度比实行经适房制度时加强了。

不过,也有人认为“淮安模式”对于骗购的防范和打击措施,并不比传统经适房严密,甚至更松。因为“淮安模式”没有了传统经适房中的一些硬性规定,比如五年内不得上市,骗购时必须退回住房等。而邵明则坚持认为:“采用共有产权,即使有人弄虚作假成功,得到的也只是使用价值,如果倒卖也必须按合同上写明的政府产权收益总额进行补交,个人获得的只是这部分的银行利息,所以对弄虚作假者吸引力不大。”邵明还举了个例子:“在2007年我们就将收入标准由原来的400元提高到900元,达到了苏中水平,申购的量却一点没增,我们分析,新模式将弄虚作假者挤出了申购队伍。”“出口”时非法牟利的空间不存在了,“入口”时的弄虚作假自然就得到了较好的抑制。

由于“出口”机制的进一步完善,申购人从倒卖中获益不大,行贿购房将得不偿失,“寻租动力”也将得到大大削弱。共有产权房变传统经适房的“补砖头”为“补人头”,直接补助老百姓买房,政府甚至可以从建设和供应环节完全退出,因此也不存在这方面的寻租空间。

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引文来源  破解经适房迷局 各地纷纷推出共有产权房 - 海都网 - 海峡都市报官方网站
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