注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

hbs1689的博客

光华星空

 
 
 

日志

 
 

住房“掠夺”了居民10万亿元财富 - 经济论衡 - 东南网  

2010-03-22 14:00:16|  分类: 特别关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

此次金融危机警示我们,靠出口来维持经济高速增长的结果一定是受制于人,是不可持续的,因此,中央下决心转变经济增长方式,从2010年开始,转变经济增长方式将是我国经济工作的指导思想,其目标是实现“创新驱动,内生增长”,就是要使消费成为经济增长的主要动力来源,使消费占GDP的比重逐渐增加。

如何增加消费?我们首先应该搞清楚消费在最近几年是如何被挤占的,我的分析结果是,住房制度改革及房价高速上涨是导致居民收入比重逐渐下降的最主要原因,是消费占GDP的比重逐渐下降的“元凶”。

从统计数据看,我国的储蓄率迅速上升和消费比例迅速下降的时间是在1999年以后出现的。1999年以前的国内消费占需求结构的比例一直在50%以上,1999年至2007年间国内消费占比从50%下降到40%以下,平均每年下降约1.5个百分点。同样,1999年以前的储蓄率一直在40%以下,基本上稳定在37%上下。但1999年以后迅速上升,从1999年的36.8%上升到2007年51%。

因此,要分析消费的问题,应该将时间瞄准在1999年前后。我国的城镇住房制度改革是1998年中推出的,在时间上和消费出现趋势性变化的时点恰好吻合,看看二者之间存在什么逻辑关系。

中国住房制度改革的目标是实现住房制度的市场化与货币化,该目标于2000年基本实现。随着住房改革的完成,城市居民的住房消费发生了根本性的变化,由以前的单位分房变为自己到市场去购买住房,使我国居民的消费行为发生了很大变化,在房改之前,居民用于住的支出是可以忽略不计的,但房改之后,此项支出在收入中的比例迅速增加。1998年之前,全国住宅销售收入占社会零售总额的比一直为5%左右,1998年以后迅速上升到15%以上,2009年该比例达到了36.8%。

住房制度改革之后,我国的土地出让制度相应发生变化,政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前,只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源,但1999年之后,政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多。1998年,全国土地出让收入仅68亿元,2000年土地出让收入为595亿元,2001年为1295亿元,2002年为2416亿元,2003年为5421亿元,2009年为1.5万亿元。几乎是以每年增长1倍的速度在增长。在不少城市,土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入。

当然,房地产开发商是这个过程最大的受益者,它们通过土地价格的不断上涨获得丰厚的收益。从每年出台的财富排行榜中就可以看出来,最近几年在财富排行榜中的前100位富豪里,大多数与房地产有关。

通过对比住房制度改革前后的情况,我们可以清楚地看出,在住房制度改革之前,土地在1998年之前基本上是没有价格的,也就是说,土地作为生产要素在1998年之前基本上不参与社会财富的分配。而1998年住房制度改革之后,随着土地价格的大幅度上涨,土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深,极大地改变着中国社会的财富分配格局,通过土地这个媒介越来越多的财富从居民手里转移到政府与企业手里。

简单计算一下就可以知道房改后的十年间有多少财富从居民手里转移到了政府和企业帐下。从行业内的经验数据看,建筑成本大约占住房销售收入的30%,将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益,该数大约等于政府与企业通过住宅从居民手里“掠夺”的财富(其中还有一部分财富通过土地拆迁回到了居民手里,这部分数量不大,可以忽略不计)。1999年至2009年,住宅销售收入共计14.31万亿元,将此数乘70%得10.02万亿,即房改后的11年里政府和企业通过住房从居民手里拿走了10万亿财富。

正是这10万亿导致了中国经济结果的严重失衡。为了更进一步说明住房制度改革带来了财富重新分配的事实,笔者将数据进行还原,将每年的商品住宅的“住宅开发毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉,再将“住宅开发毛收入”加到居民储蓄里去,在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性的调整,结果发现,修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的七年算术平均数是50.1%,1999之后的七年算术平均数是51.0%,几乎完全相等(因为2007年以后的现金流量表还没有公布,无法计算储蓄的结构)。

此项研究结果足以表明,导致1999年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价的上涨。如果住房分配制度没有改变或房价没有出现上涨,则中国的财富分配结构不会发生大的变化,就不会出现消费占比迅速下降的问题。

既然导致中国经济失衡的关键是住房制度改革和房价上涨过快,那么,要解决中国经济失衡问题就应该在这两个方面上做文章。首先,要重建与土地有关的制度。

住房制度改革之所以引起如此大的反响,主要原因在土地。建国之后的三十多年里,土地实际上被排除在生产要素之外,但改革开放之后,尤其是房改之后,土地作为生产要素开始参与社会财富的分配,但理论上和政策上对土地要素如何合理地参与社会再分配没有明确地给出答案,即使是《物权法》也对此采取了回避的态度。笔者认为,该问题不能再拖下去了,时间拖得越长矛盾积累越多,可能会积重难返。

从国外的经验看,在土地私有制国家里,普遍强调土地的共有属性,用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标,我国是土地公有制国家,更应该强调土地的“共有属性”,这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。

其次,理顺房价的关键在税制调整。从前面的分析可知,导致土地价格扭曲的根本原因是“分税制”,如果不理顺财税体系,抑制房价的政策都是徒劳。应该对当前的分税制体系进行改革,财权适当下放,最起码要使地方的财力与事权进行匹配。

完善住房保障制度具有重大意义。虽然住房制度改革是导致中国经济失衡的关键,但将住房制度退回到1998年以前的状态也是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整,加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。如:规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”,或“将土地出让金封闭运行”,这样可以确保从居民手里得到的财富回归到居民手里。政府应该将50%以上的城市居民纳入到住房保障范围内。

在涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本,政府也应该用财政支出来建设部分住房,供低收入群体使用。显然,政府目前在这方面已经有所作为,已经出台很多政策。笔者想强调的是,这些政策并非短期的应急之策,而是长期需要落实的政策,是解决中国经济内外失衡的必须政策。


相关新闻

此次金融危机警示我们,靠出口来维持经济高速增长的结果一定是受制于人,是不可持续的,因此,中央下决心转变经济增长方式,从2010年开始,转变经济增长方式将是我国经济工作的指导思想,其目标是实现“创新驱动,内生增长”,就是要使消费成为经济增长的主要动力来源,使消费占GDP的比重逐渐增加。

如何增加消费?我们首先应该搞清楚消费在最近几年是如何被挤占的,我的分析结果是,住房制度改革及房价高速上涨是导致居民收入比重逐渐下降的最主要原因,是消费占GDP的比重逐渐下降的“元凶”。

从统计数据看,我国的储蓄率迅速上升和消费比例迅速下降的时间是在1999年以后出现的。1999年以前的国内消费占需求结构的比例一直在50%以上,1999年至2007年间国内消费占比从50%下降到40%以下,平均每年下降约1.5个百分点。同样,1999年以前的储蓄率一直在40%以下,基本上稳定在37%上下。但1999年以后迅速上升,从1999年的36.8%上升到2007年51%。

因此,要分析消费的问题,应该将时间瞄准在1999年前后。我国的城镇住房制度改革是1998年中推出的,在时间上和消费出现趋势性变化的时点恰好吻合,看看二者之间存在什么逻辑关系。

中国住房制度改革的目标是实现住房制度的市场化与货币化,该目标于2000年基本实现。随着住房改革的完成,城市居民的住房消费发生了根本性的变化,由以前的单位分房变为自己到市场去购买住房,使我国居民的消费行为发生了很大变化,在房改之前,居民用于住的支出是可以忽略不计的,但房改之后,此项支出在收入中的比例迅速增加。1998年之前,全国住宅销售收入占社会零售总额的比一直为5%左右,1998年以后迅速上升到15%以上,2009年该比例达到了36.8%。

住房制度改革之后,我国的土地出让制度相应发生变化,政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前,只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源,但1999年之后,政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多。1998年,全国土地出让收入仅68亿元,2000年土地出让收入为595亿元,2001年为1295亿元,2002年为2416亿元,2003年为5421亿元,2009年为1.5万亿元。几乎是以每年增长1倍的速度在增长。在不少城市,土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入。

当然,房地产开发商是这个过程最大的受益者,它们通过土地价格的不断上涨获得丰厚的收益。从每年出台的财富排行榜中就可以看出来,最近几年在财富排行榜中的前100位富豪里,大多数与房地产有关。

通过对比住房制度改革前后的情况,我们可以清楚地看出,在住房制度改革之前,土地在1998年之前基本上是没有价格的,也就是说,土地作为生产要素在1998年之前基本上不参与社会财富的分配。而1998年住房制度改革之后,随着土地价格的大幅度上涨,土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深,极大地改变着中国社会的财富分配格局,通过土地这个媒介越来越多的财富从居民手里转移到政府与企业手里。

简单计算一下就可以知道房改后的十年间有多少财富从居民手里转移到了政府和企业帐下。从行业内的经验数据看,建筑成本大约占住房销售收入的30%,将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益,该数大约等于政府与企业通过住宅从居民手里“掠夺”的财富(其中还有一部分财富通过土地拆迁回到了居民手里,这部分数量不大,可以忽略不计)。1999年至2009年,住宅销售收入共计14.31万亿元,将此数乘70%得10.02万亿,即房改后的11年里政府和企业通过住房从居民手里拿走了10万亿财富。

正是这10万亿导致了中国经济结果的严重失衡。为了更进一步说明住房制度改革带来了财富重新分配的事实,笔者将数据进行还原,将每年的商品住宅的“住宅开发毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉,再将“住宅开发毛收入”加到居民储蓄里去,在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性的调整,结果发现,修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的七年算术平均数是50.1%,1999之后的七年算术平均数是51.0%,几乎完全相等(因为2007年以后的现金流量表还没有公布,无法计算储蓄的结构)。

此项研究结果足以表明,导致1999年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价的上涨。如果住房分配制度没有改变或房价没有出现上涨,则中国的财富分配结构不会发生大的变化,就不会出现消费占比迅速下降的问题。

既然导致中国经济失衡的关键是住房制度改革和房价上涨过快,那么,要解决中国经济失衡问题就应该在这两个方面上做文章。首先,要重建与土地有关的制度。

住房制度改革之所以引起如此大的反响,主要原因在土地。建国之后的三十多年里,土地实际上被排除在生产要素之外,但改革开放之后,尤其是房改之后,土地作为生产要素开始参与社会财富的分配,但理论上和政策上对土地要素如何合理地参与社会再分配没有明确地给出答案,即使是《物权法》也对此采取了回避的态度。笔者认为,该问题不能再拖下去了,时间拖得越长矛盾积累越多,可能会积重难返。

从国外的经验看,在土地私有制国家里,普遍强调土地的共有属性,用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标,我国是土地公有制国家,更应该强调土地的“共有属性”,这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。

其次,理顺房价的关键在税制调整。从前面的分析可知,导致土地价格扭曲的根本原因是“分税制”,如果不理顺财税体系,抑制房价的政策都是徒劳。应该对当前的分税制体系进行改革,财权适当下放,最起码要使地方的财力与事权进行匹配。

完善住房保障制度具有重大意义。虽然住房制度改革是导致中国经济失衡的关键,但将住房制度退回到1998年以前的状态也是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整,加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。如:规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”,或“将土地出让金封闭运行”,这样可以确保从居民手里得到的财富回归到居民手里。政府应该将50%以上的城市居民纳入到住房保障范围内。

在涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本,政府也应该用财政支出来建设部分住房,供低收入群体使用。显然,政府目前在这方面已经有所作为,已经出台很多政策。笔者想强调的是,这些政策并非短期的应急之策,而是长期需要落实的政策,是解决中国经济内外失衡的必须政策。


相关新闻



引文来源  住房“掠夺”了居民10万亿元财富 - 经济论衡 - 东南网
  评论这张
 
阅读(43)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017