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天景花园业委会1991年成立第一个业主委员会  

2009-09-06 08:31:26|  分类: 思想与方法探索 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:高丹华    来源:《中国物业管理》2009年第七期

  业主委员会是整合广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系;有利于促进形成物业管理市场竞争机制,在物业管理市场中发挥着重大作用。并且,随着国内物业管理法律法规体系的完善,业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。

  在建国60周年之际,本刊记者探寻中国业主委员会的成长历程,邀请陈之平先生与我们一同回顾历史,展望未来。

  第一家,天景花园业委会

  记者:您是在怎样的背景之下提议建立“业主委员会”组织的?

  陈之平:1991年在万科天景花园管理处当主任。因为天景花园是商住楼,供电局要求按商业用电收费。相比一般住宅来说,商业用电收费要高出许多,对此业主很有意见,很多业主干脆就不交电费了。业主们也把这一问题反映到管理处,要求我们想办法解决。

  我和当时的物业服务经理姚牧民找了相关部门很多次,感觉都到了“磨破了嘴皮,跑断了腿”的程度,但供电局仍坚持说,由于天景花园用地性质属于商住,所以小区业主不能享受居民用电待遇。

  事情没有解决,业主的意见也越来越大,无奈之下,管理处只能暂时垫交电费,但垫到一定的时候就自然就垫不起了。正当管理处一筹莫展之际,一次偶然的机会,这件事被一位业主很轻易就摆平了,供电局答应以后按照居民用电标准收费。困扰管理处许久的难题,就这样被解决了。

  记者:这一事件,成为了天景花园成立业主委员会的重要契机?

  陈之平:对。我们意识到业主在物业管理中的重要性,而且一个人的力量是渺小的,必须把业主们的力量都充分发挥出来,如果管理处能够创造一个这样的平台,将是一件很有意义的事情。

  这一构想很快得到王石等万科高管以及很多小区业主如沈醒尔、林建平、蓝云等等的支持。最终我们借鉴了香港物业管理模式和新加坡的“屋村管理”经验,在1991年3月22日晚7时30分正式宣布成立天景花园业主委员会,开始在天景花园推行业主和物业服务企业共管模式。

  18年,三个历史阶段

  记者:在中国“业主委员会”组织的发展历程中,有哪些重要的历史事件可以提及,这些时间节点对“业主委员会”发展有哪些推动作用?

  陈之平:从1991年成立第一个业主委员会,到现在已经18年了,我总结了一下,大致可分为三个阶段。

  第一个阶段就是业主委员会的雏形阶段,这个阶段的业主委员会还需要物业服务企业去引导、启发业主的参与意识。物业服务企业有意识地将一些小区的困难与问题交给业主委员会去处理,这样业主委员会就通过参与事件的解决逐渐了解物业管理。

  第二个阶段,业主委员会由被动到主动地去参与小区的管理,参与意识开始增强。

  第三个阶段就是目前的这个阶段了,这是一个越来越成熟的阶段。现在优秀的业主委员会除了具体参与这些小区的管理外,还主动了解、参与物业服务企业的一些具体事项,以前是被动地接受物业服务企业,现在是由业主委员会自己来选择物业服务企业,法律意识、风险防范意识越来越强。

  记者:目前,我国业主委员会成立及运行状况怎样?

  陈之平:经过18年的发展,我国的业主委员会体制已越来越成熟,但全国各地的情况差异很大。

  现在的业主委员会大致可以分成四种情况,一是可以和发展商、物业服务企业进行积极互动,基本能实现共管、自治的目的。二是由于种种原因,成立业主委员会的动机就是为了维权。第三种很多业主不愿意参与业主委员会,致使业主委员会无法运作,甚至沦为发展商、物业服务企业的傀儡。第四种是别有企图的,为了谋取个人私利而成立业主委员会。

  记者:“业主委员会”的诞生给中国物业管理行业带来哪些深层次的变革?

  陈之平:业主委员会的诞生改变了过去人们依靠政府部门对住宅区进行管理的旧观念。由于业主委员会的出现,政府的角色从正面走向了后台,充当了裁判的角色,可以更公平地规范行业行为。从操作层面来说,政府原本就不可能真正做到直接面对众多小区的众多业主直接进行管理,有了业主委员会,政府管理和监控的力度得以加大,效率也得以提升。

  厘清了物业服务企业和业主之间的关系、权利和义务。业主委员会行使监督管理,可以保障管理处的日常经营管理在委托合同的范围内执行,避免“暗箱”操作,从而保障了广大业主的权益。

  便利了物业服务企业的经营管理。由于有业主委员会的“缓冲”作用,物业服务企业与业主之间的“对立”因素相对下降。并且由于重大事项获得了业主委员会的支持,业主与管理处之间的相互信任得以加强,从而物业服务企业可以更有效地开展工作。有利于督促物业服务企业不断提升经营管理水平,促进物业管理市场竞争机制的形成。

  未来,业委会运行更规范

  记者:目前我国业主委员会组织的运行主要存在哪些问题?

  陈之平:第一,相关法律、法规不健全。希望随着国家法律、法规的不断完善,尤其是近期两部最高法司法解释的出台,能够进一步厘清关系、解决问题。

  第二,业主委员会的委员们属于义务工作,不领取津贴或工资,全凭道德约束有时候会出现漏洞。

  第三,业主委员不懂物业管理。正所谓隔行如隔山,业主委员只是通过表象来认知物业服务企业的管理质量,而不能从实质上和深层次上协助物业服务企业解决问题。一些业主委员常常越权。

  记者:深圳地区业主委员会组织运行的情况怎么样?

  陈之平:在深圳,几乎所有的小区都成立了业主委员会,许多业主委员会或是参与了小区的日常管理,或是从理解和支持的角度,提出了许多非常有建设性的建议,在小区的物业管理过程中发挥了的积极作用。

  尽管深圳地区发展的势头不错,但在全国范围内来看,却不尽如此。

  记者:为了进一步推进业主委员会和谐运行,您有什么好的建议?

  陈之平:业主之所以把业主委员会当作是维权的工具,这本身是一项正当的诉求,也是业主委员会的职责之一。但维权仅仅是业主委员会的其中一部分职责,业主委员会的初衷不是维权,而是要通过共管、自治,达到小区物业保值增值的目的,实现全体业主的共赢。




引文来源  中国物业管理杂志 2009年第07期(总第76期)
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