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优秀物业项目经理人须具备的素质  

2009-09-05 11:03:53|  分类: 思想与方法探索 |  标签: |举报 |字号 订阅

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摘要:项目管理是物业管理企业成功运营的关键所在,管理处经理是物业管理企业至关重要的管理骨干。知识经济时代的来临,要求物业管理企业不仅要有一大批职业经理人队伍,同样,也要求有更多的道德高尚、综合素质高、热爱物业管理行业,懂管理、善管理,有不断创新意识的职业管理处主任的人才队伍。

一个人不管对工作、对家庭都应具备强烈的责任心,只有这样,遇到困难时才能不畏艰难,关键时刻挺身而出;遇到不懂时才能不耻下问,一心把工作做好做精。反之,只求过得去,不求过得硬,遇到问题总是强调客观,推卸责任,整天敷衍了事,怨声载道。

有责任心的人会对项目的每个细节给予充分的关注,注重企业的品质质量。物业管理行业是服务行业,更要重视客户(业主)的满意度,要想方设法为他们排忧解难,而不会一味埋怨客户(业主)的素质;要善于换位思考,真正做到客户(业主)至上。

俗话说,做一行要爱一行,行行出状元。做物业管理首先要摆正位置和心态。服务行业免不了要受气,要被人误解或当出气筒。没有一个好的心态,绝对做不好这一行,要做到以客为先,以服务为中心,让客户(业主)满意。而动不动以管为先,以你求我为中心,则是服务行业的大忌。一个人习惯的改变需要有恒心和毅力,而一个优秀经理不仅自己要做到,而且还要带领团队一起改变,这是带有根本性的革命,这也是服务理念的根本及源泉。

俗话讲,“没有金刚钻,不揽瓷器活”。有了责任心和好的服务理念,就应该学习和掌握物业管理行业的专业技能,这不仅仅是懂机电专业的知识,而是全方位的、同物业管理行业有联系的每个专业。

首先,要了解法律法规。如今是法制社会,遵纪守法、按章办事是物业管理行业的根本。因此,要学习国家及地方出台的一系列法律法规,要言之有据,办事合法,同时注重时效性。项目经理是领军人物,要带头学法、知法、懂法,用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律,如 《 宪法 》 、 《 民法 》 、 《 合同法 》 、以及国家地方法规,如 《 物业管理条例 》 、招投标、分等级收费、维修资金的管理、消防条例,等等。

其次,精通本物业的各个系统。一个项目经理一定要了解项目的所有硬件,要熟知供电系统、供水系统、通讯系统、空调、消防、应急通道等系统。只有精通了才能在日常管理中制定出各种应急预案,才能保一方平安,才能在每年的预算中合理地开发维护这些系统,也才能真正意义上的让业主的物业保值、增值,才能懂得节约降耗,把钱用到刀刃上,防患于未然。只有精通了,才能将物业建造时的隐患和缺陷在日常管理中加以改造和弥补。

优秀的项目经理也是创造经济效益的理财高手,量入为出、当家理财是项目经理的重要职责,也是经济考核的责任指标。物业管理企业大多数是微利企业,容不得大手大脚,只有精打细算才能保证项目良性、健康、可持续的发展。

项目经理一定要看财务报表,心存一本明细账,有多少收入、多少开支,还有多少抗风险的能力,都要了然于胸。

同时,一个优秀的项目经理一定要有不少创收和节约的方法。在创收时要合理掌握市场原则,做到价廉物美,不引起客户业主的投诉;反对大手大脚的浪费现象,做到人人反对浪费。倡导变废为宝和技术革新,倡导和推进一种好的激励机制,奖励创利者,惩罚浪费者。

一个优秀的项目经理也要不断地走出去、请进来,学习其他公司及优秀楼盘的成功理财经验及控制成本经验,合理地配置及储备人员,要规避经营中的各种风险,使项目实现良性及可持续的发展。

一个项目经理要面临各式各样的公司及人群,面临所属政府区域的各种有联系的部门,面临本公司的各个职能部门及领导,面临形形色色的分承包商,并要领导本项目的广大员工,所以,项目经理的沟通交流及攻关能力至关重要。一个优秀的项目经理人不仅要在外部沟通中发挥出负责人的果断、聪慧,使项目能在一个良好的社会环境中生存发展,更要处理好项目内部关系,团结员工、增强团队凝聚力,带领大家共同进步。

同时,除国家及地方法律法规外,项目经理人还必须熟悉本公司的各项规章制度,要建立层级管理的秩序,要依靠团队的力量进行充分有效的沟通。自己首先要以身作则,作遵章守纪的表率,吃苦耐劳的表率,勤奋学习、艰苦奋斗的表率。利用自身人格魅力、职业操守、业务知识及社会经验,妥善应对,合理出资,也要学会借用公司职能部门的各种有利资源及技术力量来帮助自己项目的完善及成长,更要重视自己服务产品的质量,质量决定企业寿命,品质代表差距,要具有如履薄冰的危机感,真正做到竭诚服务、追求完美。

物业管理是一项集体性的劳动,服务质量目标的实现是靠全体员工共同努力来完成的,项目经理的领导力和执行力无时无刻的不体现在所有员工的身上。俗话讲,兵熊熊一个、将熊熊一窝,强将手下无弱兵。有人讲,注重细节不一定成功,但反过来不注重细节必将导致失败。

彼得 · 德鲁克在 《 卓有成效的管理者 》 一书中说:“管理好的企业,总是单调无味,没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见,并已将它们转化为例行作业了。”海尔的张瑞敏也说:“没有激动人心的事发生,就说明企业运行过程中时时处于正常,而这只有通过每天、每个瞬间的严格控制才可能做到”。

在物业管理中,凡事无小事,简单不等于容易,尤其是安全事项,往往一块告示牌、一个联结点都会造成灾难和损失。所以项目经理的亲力亲为、走动式管理,了解现场、了解客户、了解客户需求就显得非常至关重要。沃尔玛的创始人山姆 · 沃尔顿工作时间的 90 %以上是用在乘飞机巡视分店、与员工和客户交谈、阅读财务报表、召开周六例会讨论一个一个分店的具体运营情况。沃尔玛公司的高层经理,每个星期都要拿出两三天的时间去巡视分店,解决具体问题,沃尔玛就是在这样平凡的努力中,创造了商业奇迹。

因此,物业项目经理要把握住细节,每天亲临现场并关注每个员工的工作过程,体验客户的真实需求,有效解决所有具体问题,管理就会变得顺畅。

一个优秀的项目经理人应深谙上述道理,以品质提升价值。品质有保障了,企业才能生存,这是核心竞争力的保障。精细化的管理首先做到规范化的管理,以制度管人,将品质做深做透、做细做精、做到极致,才是企业发展的根本之路。

1. 王荷, 《 物业管理经营之道 》 ,机械工业出版社,

2. 吴宪生, 《 项目经理在前期物业管理介入中的职责和作用 》 , 《 中国物业管理 》 ,

3. 王勇主编, 《 如何成为一个出色的项目经理 》 ,南开大学出版社,

文章录入:转载自《山东物业管理网》

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