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最高院司法解释关于“住改商”问题的平衡取舍  

2009-09-05 12:03:07|  分类: 法制学习 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:王占强    来源:《中国物业管理》杂志09年第6期

 

  “住改商”,即《物权法》所谓的“将住宅改变为经营性用房”,是指将原本用于居住用的住宅改变为饭店、超市、公司、歌厅等经营性用途的场所。此问题由来已久,最早可追溯到商品房诞生之初。将住宅改为经营性用房后,小区原有的安宁受到影响,引起很多业主不满,也给物业管理带来了许多难题。如何认识并妥善解决该问题,一直以来,备受关注。

  继《物权法》对该“住改商”问题做出规定后,最高法更进一步于近日作出司法解释。最高法司法解释的出台引发了新一轮的讨论,如何正确解读司法解释新规显得格外重要,本文将结合案例加以探讨。

“住改商”案例

  2007年10月,彭某购置一套百余平方米的商品住宅,并将其房屋出租给一家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火,几个月后,除买卖电脑产品外,还办起了网吧、培训班,每天都有大批的客人来往。2008年10月,几个邻居突然找到彭某说,由于电脑公司用电量大,造成同楼层的住户电压不稳,空调、冰箱等无法正常使用,还提出开办公司还带来车位紧张、电梯拥堵、小区安宁等问题,要求彭某想办法解决。

  但这些问题彭某都没想出解决办法,邻居于是建议把电脑公司迁走。彭某忿忿不平地说:“我掏钱买房子,住与不住、租与不租都由我说了算,别人谁也管不着。现在,有几个邻居故意找茬儿,告我把住宅变商场,侵犯了他们的权益。我还没告他们呢,要是把我的租户气走了,断了我的财源,我跟他们几家没完,非让他们赔偿我的损失不可。我不能一味地当好人受欺负。”彭某于是备齐诉讼材料,打算到法院与邻居们一决高下。邻居们认为,住房使用权不能无限制,将住宅改商场,不仅使小区车位紧张、电梯拥堵、用电超负荷、治安秩序变坏,还将降低住宅硬件设施的使用寿命,增加公用设施的维修和管理运营成本,最终还会影响到物业的长期升值,破坏城市规划,造成国家税费流失。因此,无论从哪个角度看,都要制止这种行为。彭某与邻居之间的矛盾,后经调解,彭某中止与电脑公司的租房合同,电脑公司近期将迁出小区。

  以上即属一典型的“住改商”案例。对“住改商”问题,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》较之以前法律规定有哪些新的突破呢?

明确“住改商”业主与相邻业主的权责

  将住宅改为经营性用房,《物权法》第七十七条规定了两个条件:一是须遵守法律、法规以及管理规约;二是应经有利害关系的业主同意。即使在《物权法》出台之后,改住宅为经营性用房的现象仍然很多,部分原因在于法律本身对于不经利害关系业主同意将住宅改为经营性用房如何处置并无规定。基于进一步明晰权利义务关系,最高法司法解释规定了相邻业主的权利,明确提出法院支持利害关系业主主张的排出妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等请求。也就是说,在诉讼过程中,利害关系业主一般只需证明有业主将住宅改变为经营性用房这一事实存在,其排除妨害、消除危险、恢复原状等请求即可获得法院支持。

  不仅如此,司法解释进一步规定,将住宅改变为经营性用房的业主不得以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩。这一规定主要针对这种情况:有人认为,本身利害关系业主范围较难确定,因此是否须经所有利害关系业主同意同样存在争议,进而认为只要经多数有利害关系的业主同意改变住宅用途即可。司法解释明确否定了这种说法,指出“以多数利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持”。言外之意,必须经全部有利害关系的业主同意方可将住宅改变为经营性用房,通俗地说,实行利害关系业主“一票否决”制。

界定“有利害关系业主”的范围

  确定了“同意”原则后,就需要明确“有利害关系的业主”的范围。这个问题恰恰是《物权法》没有解决的。司法解释出台之前,这个模糊的概念引起了不少争议。如何理解“有利害关系的业主”,仁者见仁智者见智。“住改商”业主尽量缩小有利害关系业主的范围,而相邻业主一般都想将自己的意见参与进来。确定某个业主是否属于“有利害关系的业主”的范围,法院只能根据个案自由裁量。根据经营性质的不同,范围可能大也可能小。这种不甚明确的规定,一方面不利于法院的尺度把握,另一方面也不利于利害关系业主权利的保护,有时使得权利处于不确定状态。

  最高人民法院出台司法解释,明确界定《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”,即“本栋建筑物内的其他业主”,既非整个建筑区划内的全体业主,也非上下楼或同层的业主。既防止了利害关系业主的泛化,也尽可能地不遗漏受影响业主,是适当的,也易为司法实践把握。这是关于利害关系业主范围的原则性规定。

  但是,实际情况是复杂且多变的,“本栋建筑物”以外的业主也有可能成为“有利害关系的业主”。对于这种情况,司法解释也给予相应关注,赋予这部分业主救济途径,即“建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”相对于本栋建筑物内其他业主的权利,本栋建筑物之外的业主主张权利必须承担举证责任。本栋建筑物内其他业主的权利是当然的,而本栋建筑物之外的业主要想得到法院的支持则须举证证明其权利受到或者可能受到影响。

案例回顾

  再回到文章开始的案例,当然,该案发生在《物权法》出台之后,司法解释生效之前,并最终调解结案。但以此事件为例探讨不同时期的不同处理方式仍有价值。如果是在《物权法》出台之前,法院只能根据《民法通则》关于相邻关系的规定作出裁判,相邻业主须举证证明其权利受到侵害。

  《物权法》出台之后,法院根据“住改商”须遵守的两个条件判定:一是须遵守法律、法规以及管理规约;二是应经有利害关系的业主同意。此时,法院尚须查明管理规约之约定及辨别利害关系业主范围,在此基础之上,法院作出最终裁判。司法解释出台后,有利害关系的业主范围相对明晰确定,此类诉讼较易判定。

  随着社会经济的不断发展和住房制度改革的不断深入,商品房建设规模越来越大,一方面越来越多的人购买商品房并逐渐追求宜居住房,另一方面也有很多人追求经济利益将住宅改为经营性用房。“住”与“商”之间遂摩擦不断,“住改商”问题日益凸显和受关注。最高人民法院适时出台司法解释,明确权利义务,很好地起到了定纷止争的作用,既严格和细化了“住改商”的条件要求,同时也没有完全地简单地禁止“住改商”,兼顾各方利益,又有所侧重。应当说,最高法司法解释的出台是非常及时和必要的。◇

  作者单位:北京建委物业服务指导中心

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