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关于完善住宅物业管理体制的建议--张皎的blog  

2009-05-05 06:31:59|  分类: 思想与方法探索 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于完善住宅物业管理体制的建议
[ 2008-3-10 9:59:00 | By: 张皎 ]

  近年来,物业管理在推进住房商品化、美化居住环境、改善城市管理等方面发挥了重要作用。但是,随着物业管理服务范围的扩大,物业纠纷日益增多,影响了居民的正常生活,不利于社会稳定。

一、 造成物业纠纷的主要问题

  目前引起物业纠纷既有立法不到位、制度不衔接,也有居民消费观念滞后等的原因。仅就在北京市了解到的情况,主要有以下问题:

  (一)开发建设遗留问题,造成物业纠纷。据有关机构统计,在众多物业管理纠纷中,约有80%是由开发建设遗留问题引起的。主要表现在:规划变更引起居住环境的改变;开发建设单位不按规划设计要求建设物业管理配套设施;小区配套设施权属不明(如地下车库、物业管理用房等);房屋及附属设备质量有问题等等。由于法规不完善,政府部门的失察,有些开发企业对这些遗留问题往往采取能拖就拖,能省就省,能不解决就不解决的策略。工程完工,开发企业撤走后,问题都甩给了物业管理企业,从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷。

  (二)业主委员会组建难,业主自律机制不完善。按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。物业企业作为服务的提供者,必须按照业主大会的决议开展工作,业主委员会负责监督,这是规范的物业管理工作体制。但北京市三千多个住宅小区中,成立业委会的仅占14.5%。业主委员会组建困难,主要原因是街道办事处和社区居委会指导和监督业主自我管理的实施办法不明确;业主参与意识差;业主大会缺乏程序性法律规范;业主委员会目前的法律地位还不能适应业主自我管理需要。同时,一些业委会运作不规范,业主委员会的功能难以很好地实现,使一些小区出现物业公司越权管理,或业委会被少数业主操纵,致使多数业主合法权益得不到保障。

  (三)社区居委会与业主大会、业主委员会关系不协调。《物业管理条例》对业主大会、业主委员会与居民委员会的关系作了原则性规定,政府也多次提出将物业管理纳入社区建设。但社区居委会对业主大会、业主委员会进行指导、监督的具体含义不清,责任不明,其组织结构和人员素质也不能满足行使这一职权的要求。有些业主大会、业主委员会也不接受居委会的“监督、指导”,甚至与其对立。

  (四)缺乏详细的服务标准和价格体系。当前的物业收费标准不够量化、细化,是引发物业纠纷的焦点。政府在制定物业管理法规上滞后,物业管理的服务质量标准和定价标准不明确,业主与物业公司之间缺少协商依据,也使大量的物业纠纷难于调解。

  (五)相当一批居民收入较低,难于缴纳物业费。一些居民由于企业破产倒闭,效益不佳,下岗失业等原因,无力缴纳物业费;大量旧城改造中搬迁或回迁的居民,绝大部分是低收入阶层,超过支付能力的物业费,使他们对物业收费产生抵触情绪;大量农转非居民在丧失土地等生活资料之后,也很难找到较高收入的工作,物业费成为沉重的生活包袱。

二、完善住宅物业管理体制的建议

  采取分步解决,逐渐完善的方针,减少和解决物业管理中的纠纷。目前重点应放在:解决开发建设遗留问题;建立健全社区居委会指导下的业主自律机制;规范物业服务和收费标准;解决低收入群体物业费负担过重四个方面。要强化政府在物业管理中的职责,保障物业管理中各方的合法权益,共建和谐社区。

  (一)严格验收开发建设项目,妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则,结合物业管理的需要,完善住宅小区设计规划标准;严格审查小区建设配套设施,并明确其权属;加强对建设规划、水电配套的验收及建筑物在建过程的管理。建立责任追究制度。

  要完善城市建设规划管理,公示住宅开发区的详细规划和房屋用途,让购房者明晰所购房屋环境的规划。在实施“住宅分户验收”的同时,进一步完善房屋质量保修制度。在新验收办法实施前,有关部门应对建设项目遗留的问题进行调研,制定办法,尽快解决房屋质量不达标、配套设施不全、权属不清的问题,特别是遗留的水、电、市政等设施配套不全问题,保障购房者和开发企业的合法权益。

  (二)明确基层政府职责,完善社区物业管理体制。

  1、完善现行社区管理体制。街道办事处要增加物业管理的职能,协调物业管理公司和业主的关系。应介入业主大会的筹备工作,协助业主核实候选人的情况,指导业主行使自治的权力;应注重业主委员会成员的素质建设,提高其成员法制观念、丰富其物业管理知识。

  2、发挥居委会的监督和指导作用。社区居委会要协助业主推荐候选人,组织、指导业主大会选举业委会、按规则议事决策;协助业委会按业主大会要求开展日常工作,使业委会的行为符合大多数业主的意愿;要指导和协助业主依法维权,化解矛盾。同时,适当增加对社区居委会建设的财政支持力度,以利于工作的开展。

  3、完善业主选举的程序,为业主自我管理提供制度保障。建议将社区居民管理中的组织方式与物业管理方式相结合,试行楼长(层长)负责制,赋予楼长(层长)组织责任区内业主参加管理的职权,使居民委会和业委会的工作建立在共同的组织基础上,从而实现真正的自我管理。

  (三)加强对物业公司的监管,细化物业服务及收费标准。

  1、根据物业管理公司服务能力和服务水平,严格物业管理准入机制,加大巡查力度,建立企业信用档案,为业委会选聘物业公司提供帮助。

  2、建议将物业服务级别分类细划,制定不同的服务及物业收费标准。物业公司按业主大会决定,提供相应等级的服务并按标准收费。业主享有随时监督物业服务的权利,同时负有按时缴纳物业费的义务。

  (四)完善低收入居民的住房救助机制。对确实无力缴纳物业费的城市困难群体,政府应采取适当措施进行救助。救助基金可采取政府财政拨款、开发企业捐助、小区公共建筑收益等多渠道筹集。对承担低收入居民物业管理公司,给予适当补贴。

  (五)加强物业知识的普及和正面的舆论报导。发挥舆论媒体在建设和谐社会中的积极作用,对物业管理的作用进行积极、全面地报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识,使人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中的矛盾,更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例及时宣传报道,促进首都社会和谐稳定。

  随着住房制度改革的不断深入,个人购房的数量还在增加,物业管理的范围还将进一步扩大、新的矛盾还会出现。因此,必须高度重视物业管理中的问题,加强政府在物业管理中的职责。各相关部门应通力合作,逐步完善物业管理配套制度,以保证居民安居和国家的长治久安。

来源:人民网

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