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[论文选编]浅淡物业管理中的民事法律关系  

2009-05-24 16:29:00|  分类: 法制学习 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引文来源  [论文选编]浅淡物业管理

浅淡物业管理中的民事法律关系

王新慧

[内容摘要]正确处理物业管理合同纠纷的关键在于准确掌握物业管理民事法律关系的特点及其构成要素。物业管理民事法律关系主要是业主和物业管理者之间的委托合同关系。物业管理民事法律关系的主体是业主(也包括非业主使用权人)和物业管理经营人。物业管理活动的缺乏规范给物业管理纠纷诉讼主体确定增加了难度,但只要严格把握物业管理民事法律关系的物点及构成要素是不难处理的。依法规范物业管理活动,订立完善的委托合同是明确责任,减少纠纷,预防诉讼,促进物业管理活动健康有序的发展的有效途径。

[关键词]物业管理   民事法律关系   委托合同   规范

随着高楼大厦的渐次林立和不同规模住宅小区及住宅楼群的兴起,住宅小区的物业管理在城镇居民生活中的地位显得更加重要,因物业管理活动而产生的民事纠纷也不断增多。近年来诉诸法律较多的主要有业主财产丢失、小区内人身及财产损害赔偿案件等,这类案件的处理均涉及到物业管理活动中的民事法律关系及其诉讼主体的确定。如何准确把握物业管理活动中的民事法律关系及其构成要素是正确处理该类案件的关键所在,笔者就此谈几点粗浅认识。

一、物业管理民事法律关系主要是业主和物业管理者之间的委托合同关系,这也是物业管理民事法律关系的根本特点

顾名思义,业主就是住宅区内房屋及附属设施的所有权人,物业管理者通常可理解为物业管理经营人,既包括专门从事物业管理的物业管理公司,也包括一些低层次的物业管理组织或管理人员,如住宅楼的住户根据实际需要雇佣的负责安全事宜的保安人员及负责卫生清扫的清洁卫生人员。物业管理者享有管理住宅小区或住宅楼的房屋及附属设施的权利,履行物业管理服务的义务,其权利和义务来源于业主对物业管理事项的委托,物业管理者接受业主的委托对物业进行管理,相互之间形成的法律关系就是物业管理民事法律关系,它是平等的民事主体之间的委托合同关系,这种委托合同关系是物业管理活动和物业经营者进行行政管理及业主之间就物业管理的重要问题进行协商等多方法律行为,都是围绕这一民事法律关系展开的。比如某住宅小区要选聘一家物业管理公司来管理本小区的房屋及设施,其中涉及到城建、卫生、环保及物业管理公司的工商登记、资质等级、从业人员的从业资格、素质要求等行政管理关系,还涉及到业主相互之间就管理形式和管理方进行协商,非业主使用权人(主要指住宅区内的房屋承租人)如何参与物业管理等多方法律行为,都是围绕委托合同关系而进行的。所以通常所指物业管理就是指业主和物业管理之间的委托合同关系。

二、正确认定物业管理民事法律关系的主体是依法处理物业管理纠纷的前提条件

根据民法原理,民事法律关系的主体、客体和内容是构成民事法律关系的三要素。物业管理委托合同关系的构成要素是:(1)主体:即物业管理活动的参加者,包括业主和业主授权参加物业管理活动的非业主使用权人;物业经营管理人(包括物业管理公司等以盈利、报酬为目的的经营业者)。(2)客体:即业主和物业管理经营者权利义务共同指向的目标,包括房屋及附属设施和管理使用这些物业的行为。(3)内容:即委托合同主体双方的权利义务的条款。以上三大要素并不难理解,但在实践中,由于物业规模的大小不等,物业管理经营者层次的高低不等,业主参加物业管理活动形式的缺乏规范,往往造成物业管理合同主体的不规范,直接影响到物业管理纠纷诉讼主体的确认。笔者曾参与代理了几起物业管理合同纠纷,这类问题表现的尤为突出。如某公路段的两栋家属楼有一退休老工人负责门卫及治安防范工作,住户每月负担门卫工资90元,由公路段从职工工资中代扣。按门卫制度规定,门卫必须做好小区的车辆管理和看护工作,如因不负责任造成住户车辆被盗,须照价赔偿。后有一住户的摩托车因大门链锁被撬而丢失,摩托车的主人遂将门卫诉至法院。本案在审理中法院认为车主和门卫之间已形成保管合同关系,但同时又认为公路段对其居住区居民的财产看护行为系该段的职务行为,因此判该公路段承担赔偿责任而门卫不承担责任。本案中存在的问题有:公路段在该物业管理活动中是代表业主?还是物业管理经营者?公路段有没有义务看护居民的财产,门卫所从事的工作是低层次的物业管理活动,还是代表公路段履行看管职责?公路段是否具备物业管理经营人的主体资格?笔者认为,物业管理合同属于双务有偿的民事合同,它体现的是平等民事主体之间的委托与被委托的关系,是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的委托合同,这与单位的行政管理活动毫无关系,门卫所从事的活动是有偿的民事活动,不是单位的行政管理活动,更何况门卫是退休多年的老工人,已和单位没有行政委派关系,不存在履行行政职务,公路段不是物业管理公司,也不具备物业管理经营人的法定条件(如公司登记条件等),公路段对其职工居住区居民的财产没有法律上的看护义务,也没有看管的行政职责。因此,本案物业管理合同的物业管理经营人只能是门卫个人。《城市新建住宅小区管理办法》第三条规定:“房地产行政主管部门负责小区管理工作;市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供热等行政主管部门和住宅小区住所地人民政府按职责分工,负责小区管理中有关工作的监督与指导。”第四条规定:“住宅小区应当逐步执行社会化、专业化管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”第五条规定:“房地产开发企业在职出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同,住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。”可见,住宅小区的物业管理是社会化的管理,不是业主单位所能承担的行政职责,更不应是业主单位的民事义务。上述案例中法院认定公路段对居住区居民的财产负有看护责任,显然没有法律依据。这种认识上的误区与当前物业管理活动的缺乏规范有很大关系。现在很多小城镇(包括县城)及厂矿企业家属区的家属楼大都是以单位集资建设并以本单位住宅楼为一个物业小区的封闭式管理。这种住宅小区多则两、三栋楼,少则只有一栋楼,很难达到一定的规模,基础设施也不可能配套齐全,因其规模小,往往有一两名保安及清洁卫生人员就可进行管理,没有必要由物业管理公司来承担,这种低层次的物业管理活动大量存在。这种情况下,由于物业管理活动缺乏规范,业主很难自发地组织诸如小区管理委员会、业主委员会等自治机构来参与物业管理,于是这些本应由业主或业主自治机构来干的工作却由业主工作单位无偿地承担了。而一些单位因搞不清物业管理法律关系的性质,因此也搞不清自己在物业管理活动中所扮演的角色,由此出现了以业主单位名义招聘的物业管理人员,以门卫制度取代委托合同的情况,甚至业主单位对物业管理经营人员进行行政处罚的现象(如扣工资报酬、罚款等)。这些门卫制度等实际上已包含了物业管理委托合同的内容,单位成了广大业主的“代言人”,在物业管理活动中代表了业主的利益,有的甚至将门卫的工资扣回来直接赔给了财产受损的业主。上述情况应属于物业管理活动中的不规范操作,但其法律关系的实质并没有改变。上述案例中,公路段实际扮演了物业管理中业主代表的角色,难怪业主和物业管理经营者一旦发生纠纷,单位都是占在业主一边鼓励业主索赔,这些都反映了单位和业主根本利益的一致。由于上述物业管理活动中的客观情况和种种不规范的操作给这类案件的处理增加了难度,尤其是在物业管理法律关系主体的认定上易产生认识上的误区,进而导致的诉讼主体的错误。上述案例中法院将公路段视同物业管理公司并追加为被告恰恰是认识上的错误。笔者认为对这类案件只要严格把握物业管理法律关系的性质、特点及构成要素是不难处理的。

三、根据物业管理民事法律的特点和构成要素,依法规范物业管理活动,促进物业管理业的健康有序发展

如上所述,当前物业管理存在的问题和诉争之多与物业管理活动缺乏规范有很大关系。尤其是在住宅小区达不到一定规模,基础设施配套不齐全的小城镇及厂矿企业家属住宅区,由于物业管理活动缺乏规范,突出表现为物业管理经营者的服务质量差、侵犯业主权利、看管物丢失等,引起业主和经营者的诉争不断;还有业主和经营者的权利义务不明确,业主之间无法达成共识,相互指责,将与物业管理活动无关的业主所在工作单位扯进诉讼,这些问题的解决都需要对物业管理活动的严格规范。目前,我国在物业管理上尚没有系统、完整的物业管理法律规范体系,但毕竟有《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等部门规章,还有《民法通则》、《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等与物业管理相关的法律。笔者以为规范物业管理活动主要应从以下三个方面着手:

1、建立业主自治机构对住宅小区内的物业实施民主管理

物业管理的最终目的是解决委托人在生产、工作、生活中不能自己处理或自己没有精力而处理不好的事务,这样能节省委托人的财力、物力和人力,有利工作,方便生活,实现这一目的的最好办法当然是委托他人专门从事这项服务。但是,由谁来委托?如果业主们一个个的都和物业管理经营者签合同,那么业主的公共事务就会因业主之间的意见不一而很难完成。这时,就需要有一个组织来帮助业主民主而高效地管理公共事务,这种组织可叫做业主委员会或小区管理委员会,它是全体业主的自治机构。这种思路的依据就是《城市新建住宅小区管理办法》第六条的规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管委员会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”为充分体现其自治机构的自治性,笔者以为叫业主委员会更合适,有些地方规章就是这种叫法。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,业主委员会做为常设机构,其组成人员应该是经大会选举的德高望重的、懂得一些房地产法律政策和责任心强、乐于为大家办事的人组成。至于业主大会的工作程序和议事规则,可由有关房地产主管部门召集首次业主大会或业主代表大会表决通过业主公约,在业主公约中作明确规定。业主委员会可制定业主委员会章程来规定自己的工作制度、范围等。成立业主自治机构后,业主自己的事务由自己来管理,业主的工作单位不参与物业管理活动,这样就可避免物业管理法律关系主体的混乱和认识的误区。

2、由业主委员会代表业主和物业管理经营者订立、变更、或解除委托合同

业主委员会既然是广大业主的自治组织,其法律地位应属于社团法人,必须向政府社团登记主管部门申请法人登记。业主委员会成立后,可代表全体业主与包括物业管理公司在内的物业管理经营者订立、变更、或解除物业管理合同,提起诉讼,维护业主的合法利益。但是,业主委员会行使诉讼权利应征求业主的意见并由业主承担预交诉讼费、聘请律师等费用。因业主委员一般都很少有自己独立的财产,很难独立承担民事责任,其诉讼的法律后果应由业主业承担。关于物业管理服务费可由业主委员会和业主协商由全体业主及非业主使用权人分摊。

关于物业管理经营者的选择,笔者以为对于规模较大,基础设施配套比较齐全的住宅小区或选聘一家物业管理公司来承担。但对于规模较小,只有一、两栋家属楼的住宅小区来说也没有必要由专门的物业管理公司来承担,可以选择有资格的保安、卫生、维修、绿化等人员组成物业管理小组与其签订或分别签订合同。这些低层次的物业管理在当前大量存在,尤其是在小城镇未形成大片居民区的地方及厂矿企业的家属区,这类低层次服务是业主普遍接受的,但要订立完善的委托服务合同,只有这样才能做到责任分明,以减少纠纷,预防诉讼。

3、处理好委托合同和门卫制度的关系

物业管理合同是民事合同,体现的是平等民事主体之间的委托关系,应和行政管理制度严格区别,住宅小区的门卫制度是业主委员会根据委托服务合同和业主公约制定的业主和门卫人员都要遵守的制度,它具有合同的性质,是合同条款的制度化,这种门卫制度和一些机关单位的门卫制度带有行政管理性质有所不同,不应该有罚款、扣车、扣证等行政处罚的条款,它的署名和落款是业主委员会或小区管理委员会,而不是业主所在单位,更不应加盖业主单位的行政公章。业主和物业管理经营者的权利和义务及违约责任主要由委托合同确定,而不是由门卫制度确定,实践中很多门卫制度以业主工作单位的名义制定,并有业主工作单位执行,这都是不符合规范的。

中的民事法律关系

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