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物业管理公司在住宅分户验收中的地位与作用 - 厦门物业管理网  

2009-03-15 09:36:01|  分类: 思想与方法探索 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  核心提示:目前,各地出台的《住宅工程质量分户验收管理办法》基本要求是由建设单位组织施工,监理单位相关人员进行验收,已选定的物管公司也应当参加验收。

我国住宅工程质量试行分户验收管理办法,在北京市朝阳区率先开始试点以来,宁夏全境、太原、南京、绍兴、长春、大连等城市都陆续开始启动了这项具有创新意识的住宅工程竣工质量验收模式。广泛深入地开展住宅工程质量分户验收,必将对整个房地产市场工程质量管理起到规范作用,能够更好地维护用户的利益。

笔者根据参加某住宅小区质量分户验收全过程的体会,初探物管公司在住宅工程质量分户验收中的地位与作用,希望能对今后加强和提高物管公司在质量分户验收中的地位与作用提供帮助。

1.住宅小区工程的特点
1.1工程概况
该小区位于南京市东南部,属小区总体规划中的一期二组团。总建筑面积4.063万平方米,该组团内共有6栋楼,其中3栋12层的小高层、3栋17层的高层,“满堂”地下一层兼人防功能的停车库,共有325套住宅,主体采用框架剪力墙结构。
1.2参与管理和承建的单位众多
工程建设中普遍存在参与和承建的单位众多的情况,本小区一期二组团工程亦不例外。建设单位、主承包商(社会中标单位)、各类分包商、材料设备供应商、监理单位;政府管理的工程质量、文明安全、规划监察等职能部门;有关技术保障的社会各类检测单位,如环保、电气、防雷、消防等,以及垄断行业如供水、供电、供气等承包单位,构成了十分复杂又相互制约的项目管理和承包体系。
1.3工程项目管理、质量控制难度大
由于工程项目参与单位和人员众多,竣工后的统计,该项目各类各项的合同就有46份之多。各子系统项目基本是分包,在工程施工程序上既相互牵制又相互影响,加上人员、环境、工艺、材料的不断变化,形成了动态的管理形式。导致住宅小区工程项目管理层面多,各种技术、经济问题反馈、决断、执行滞后,造成工程的进度、投资、质量难以管理和协调,在组织施工过程中相互推诿、扯皮,相互影响质量的情况频频发生。由此,无论是建设单位、承包商、监理部门、政府监管部门,对整个工程的每个工序、每种(件)材料的质量难以有效控制。因此,更加大了工程质量管理和施工协调的难度。

2.物管公司应有的地位
近几年来,随着住宅商品化的发展,人民生活水平日渐提高。我国城镇住宅开发量每年约20亿平方米,物业管理的容量也逐步扩大、日趋完善。但是现阶段物管公司参与住宅工程竣工前的质量管理与竣工验收中的地位在政策和法规上尚未落实,更不够明确。笔者认为应加快建立健全有关法规制度,加快落实其应有的地位。
2.1政策法规手段的落实
目前,各地出台的《住宅工程质量分户验收管理办法》基本要求是由建设单位组织施工,监理单位相关人员进行验收,已选定的物管公司也应当参加验收。笔者认为,政府相关部门在现行的有关物业管理和商品房销售政策和法规上应结合质量分户验收的新特点,强化物管公司的作用,明确规定凡今后质量分户验收时,建设单位应预先选定物管公司必须介入并参与全过程的质量验收,使物管公司有合法的依据,名正言顺协助建设单位进行质量分户验收的质量管理控制工作。
2.2前期物业服务合同增补强制性条款的落实
根据国家《物业管理条例》前期物业管理第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”,建议今后建设单位在与物管公司签订合同时间适当提前到项目规划阶段。使物管公司能做到前期介入住宅工程的规划和施工全过程,将参与质量分户验收作为强制性条款加以明确,要求物管公司在住宅工程竣工时,必须积极组织并参与质量分户验收,并根据验收中的各项内容要求、各工程项目的不同特点进行细化,将质量分户验收的具体实施方法和步骤落实到位,确保物管公司在质量分户验收中的责任、权利和义务。
2.3经济、技术管理措施的落实
住宅工程质量分户验收是工作量大、时间长、技术性强的工作。建设单位应当从经济、技术上给予物管公司验收时必要的支持。分析现在试行的建设单位、施工单位和监理单位在质量验收的经济、技术的投入与住宅工程质量分户验收未试行前并无多大区别。因为依据我国工程建设的有关验收规定,在施工过程中就应该在每个工序、每个环节,在不同时间、不同节点进行阶段性质量验收工作,现在只是将应该验收的规定项目在质量分户验收时再重新过滤一遍。如果各参建单位真正做到各司其职,在施工中认真贯彻工程质量控制保证体系,执行每一个工序和节点的验收,并在发现问题后及时整改直到合格为止,那么就能使每户的工程质量得到基本保障,但过去以单元工程为对象的验收模式和办法难以做到。现试行的质量分户验收就能较好地克服这一难题,问题是物管公司目前没有政策依据落实经济、技术的支持。如果建设单位将物业管理公司在质量分户验收中的经济、技术层面上给予落实,来保证各类技术人员、检测工具、仪器的落实,届时质量分户验收工作就能够更有效地展开。

3.物业管理公司参与住宅工程质量分户验收的作用
物业管理作为我国城镇物业管理体制改革的产物,近二十年来不断发展,经营管理水平有了很大的提升,特别是在住宅质量管理、技术鉴定和维修方面积累了许多经验和教训。如果能作为一个管理实体参加住宅工程质量分户验收工作,对住宅的销售、工程质量的控制、质量通病的及时发现和整改,对住宅工程质量管理水平的提升将产生很大的作用。
3.1有利于促进物业销售
开发商是十分重视自己的产品销售的。如果物业管理公司能够在项目开发早期介入,并参加住宅工程质量分户验收全过程,不仅可以提高产品的品质和价值,而且可以大大提升开发商的形象,促进物业产品的销售。根据实践证明:物管公司如果前期介入并参加住宅工程质量分户验收,业主对其物业管理的水准心中有数,有了预先认同感,因为业主更关心的是属于自己那一套房屋的质量。从某种意义上减轻了准业主心理上对房屋质量和今后使用的担忧,也更有利于产品的销售。
3.2有利于早期发现设计缺陷和施工的质量隐患
通常在住宅工程竣工验收前的一个工作节点,基本是工程收尾和设备调试运行阶段。此时,如果物管公司投入技术力量,对已介入的项目进行全面的预验收和检查将是一个很好的质量保障措施。由于物管公司在长期住宅工程管理维修的工作中,对各类产品在使用过程中留下的设计缺陷和工程质量隐患积累了许多经验和教训。因此,在预验收的过程中就能够及时发现设计单位、施工单位尚未发现和解决的问题,并在施工现场提出符合物业管理需要、使用功能更佳、操作更可靠、更便捷的修正方案,使之早发现、早协调、早解决,要比竣工移交后再整改、再返工容易得多。
3.3有利于住宅质量隐患的整改和移交
物管公司对住宅工程质量分户验收更进一步保证工程质量的完好性,有利于开发商在销售合同时限内将住宅保质保量移交给业主。该项目建设单位、施工单位、设计单位、监理单位经过35天的质量分户验收,按质量验收、技术规范和质量标准认真检查,共检查出各类质量通病1950处(点),并边验收边组织技术力量随即进行整改。施工单位整改完毕后,物管公司将担负今后的物业管理工作,无形的压力和责任感,更使之在质量分户验收中做到认真细致,多发现一处质量问题就减少一处今后的维修工作。因此,该物管公司在正式接收前又组织技术人员依据验收的有关规定和要求,再对每户(含整改后的)进行质量分户验收,结果又发现之前漏检和整改不合格的质量通病416处(点),现场明确记录在案,向建设单位通报并督促施工单位及时的整修。彻底改变了过去以单元工程为对象的验收模式,而是从每一套房屋按质量标准全面地进行验收抓起,较好地把住了每套房屋的“质量关”。业主在接收房屋时对质量,特别是感观质量认同度高。我们在移交的325户中,只有21户业主的质量反馈46处(点),其中墙体9条轻微的裂缝(符合质量要求)、17处空鼓和20处窗角渗水、防盗门启闭不灵等问题,也给予及时整改。该小区2004年一期一组团5.45万平方米,420套住宅未开展质量分户验收时,房屋移交后有53户业主的质量反馈各种质量通病252处(点)。同期相比之下,物管公司参与质量分户验收比未参与质量分户验收交房的业主投诉和返修率下降了56%。






引文来源  物业管理公司在住宅分户验收中的地位与作用 - 厦门物业管理网
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