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业主“赖账维权”官司 业主全输  

2009-12-06 17:04:00|  分类: 法制学习 |  标签: |举报 |字号 订阅

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www.fjsen.com 2009-12-06 07:37   来源:东南快报    我来说两句

本报记者 张隽 通讯员 蓝宇

安全没做好,害她停在小区的电动车丢了;维修时损坏了她家的管道,赔点小钱了事。物业的这些行为,让福州的全女士颇为不满,她干脆拒缴物业费以示抗议。结果,被物业以“赖账”告上法庭后,上个月,她被仓山法院判处败诉,缴清所有物业费。

全女士与物业的矛盾,在福州的不少小区都存在。安全、卫生不到位,收费明细不公布,擅自将小区内公用场所租赁给非住户以牟利……

于是业主拒交费抗议,物业告业主,业主与物业视同水火。每个月,各个法院都会接到物业告业主的类似案件,据不完全统计,仅仓山法院,今年初至今,就已受理逾400起物业与业主的服务纠纷案件,但都以业主败诉告终。

记者调查发现,现行制度对物业服务质量缺少监督,而业主维权普遍存在举证难问题,而赖账竟成了业主维权方式的无奈选择。

业主不交费

物业一告一个赢

法院认为:双方有协议,缴费是义务,全女士所指物业未尽责缺少证据

福州的全女士自入住仓山区的金色家园以来,一直对小区的榕桥物业颇有微词。“每个月几十块的物业费,可是连安全都保障不了。”她说,因为物业管理不善,小区内频发电动车自行车失窃事件,她就是其中的一名受害人。

全女士称,物业人员曾经在维修屋顶时,将她家的空调管给打坏,还用水泥堵住了管道。可最后,损失数百元的全女士只从物业那里拿到了百来块的赔偿金。

此后,全女士决定拒缴物业费来抗议。从2005年底起到去年年底,她分文不交,欠下2000多元的物业费。

经多次催费未果,今年7月,榕桥物业将全女士告上了仓山法院,要求还清所欠物业费。

法庭上,全女士列举了物业的种种不是,可法院认为,双方既然签订了服务协议,全女士就必须履行缴费的义务。至于其声称的物业职责未到位,因证据不足,法院不予采纳。

上个月,仓山法院判决全女士败诉,还清所有物业费。

赖账当维权

业主对物业有哪些不满?

房管局:主要包括房屋质量问题,小区管理脏乱差,收费不明,纠纷得不到及时处理

像全女士这样拒缴或者拖欠物业费的业主,福州绝大多数住宅小区都存在。

据不完全统计,光仓山法院,今年初至今,受理物业状告业主拒缴物业费的案件就逾400起。法院人员称,不少业主在收到法院传票后,就缴清了物业费,那些对物业有极大不满并当庭控诉的,最终也是同样结局。

据法院案件统计,拒缴物业费,绝大多数是因为业主对物业服务不满,曾经还发生过业主集体拒缴,导致物业将业主集体告上法庭的事情。

仓山一小区的薛先生,他就拒缴了5年的物业费3000余元。他列举了物业的三大罪状:将小区公共阅览室擅自出租作为麻将室,影响业主休息;小区卫生状况差,监控设备损坏,治安工作不到位,消防栓没有消防带也没水,导致业主家发生火灾无法救火;物业多次收取公共维修款项,但却未进行公共维修,也从没向业主公布账目。这三大问题,也是不少小区普遍存在的。

据福州市房管局物业管理处透露,目前福州物业投诉多的原因主要有,开发商遗留下的问题,如房屋质量较差,存在墙体开裂渗透,配套设施不全等,导致业主将矛盾转嫁给物业公司;物业服务不规范不到位,导致小区环境脏乱差、治安不到位,收费不透明;业主之间的纠纷没有及时处理,物业又缺乏相关手段去处置,导致业主有怨气就迁怒于物业;业委会成立难,业主对成立业委会参与意识不强,对物业管理不够关心,不热心参与等。

维权可打官司

业主:做起来咋这么难?

律师说可以搜集证据起诉,有些事是举证难,还有很多事情如卫生差等无法举证

福建宽达律师事务所的王荣坚律师表示,在物业合同还有效的时候,业主不交物业费就构成违约,即使物业合同已经过期,若物业公司继续服务该小区,也构成了事实服务,业主不缴费是用自己违约来抗议物业违约,打官司必输。

王荣坚建议,业主可搜集相关证据,再以物业违约向法院起诉,找房管局的物管处投诉,或是通过业主委员会,与物业进行交涉让其改善服务质量,必要时甚至可以解聘不合格的物业公司。如果小区内没有成立业委会,可以找居委会进行调解。否则,物业收不到钱就降低服务质量,双方形成恶性循环。

但不少业主表示,他们知道可以这么维权,但这么维权未必能解决问题,还很麻烦。

比如,家住鼓楼一小区的刘先生,每月给物业25元停车费,可前不久他的电动车就在小区里丢了。报了警,可由于没有破案,物业也不肯赔钱。

得知打官司得找警方搜集证据,要提供电动车的购物发票等,还要花钱请律师,加上打官司得耗费数月的时间精力,刘先生最后决定算了。不少业主都遇到刘先生这种情况,最终都选择不了了之。

像刘先生这种情况,若想维权还有胜诉的可能。但那种对小区公共卫生环境不满、治安监督环境不满的,业主想去法院告,则更有难度,取证就是个门槛。

不少业主反映,找部门举报,找媒体曝光,物业在事后可以及时做好卫生,将考勤记录等补齐,但只是解决一时,却不能根本解决。而业主又很难举证证明物业存在过错,即使搜集了材料去法院打官司,通常也是单个业主去告,这又面临着,单个业主起诉,能否代表整个小区所有业主意见的问题。

律师:现行制度对物业服务缺少监督

在制度有缺陷的情况下,业主无论打官司还是投诉都是治标不治本

福建师范大学法学院讲师、福建理争律师事务所律师丁兆增表示,现行的制度条例,只是让行政部门对物业进行资质的审查,但对于事后的服务质量,却没有相应的审查或者处罚机制。业主在遇到不满时,要么自己搜集证据打官司,要么找行政部门投诉,可部门也只能一时进行调解,不能行使司法权力,因此治标不治本,矛盾依然存在。

丁兆增说,其实业主委员会的作用相当大。“业委会就是帮助业主,对物业进行全方位监督沟通。像福州世纪城小区的业委会,他们维权意识极强,利用新实施的《物权法》,从物业那里收回了公共停车位的物权,并自主经营,一个月就能进账达1300多元。这些收入,业委会作为维修基金,每年还向全体业主公布收支情况 。”

丁兆增遗憾地表示,目前不少业委会没发挥作用,只能算人员的拼凑。很多住户根本不知道业委会成员有谁,且委员自身职位不稳定,人员常换常新,加上业委会没有自身收入,导致有人不懂或者不愿管理,所以执行、监督的力度都有限。而且现行条例,只是笼统规定行政部门对业委会起“指导和协助”作用,但怎么协助怎么指导,却没有具体细则,因此这里也存在相应盲区。

“没有强有力的监督机制,物业的服务质量自然没法保障,加上业委会又相对弱势,剩下业主个人孤身奋战,而且维权成本较高,最终导致了双方的矛盾。”

□部门声音

房管局:将推系列监督措施

对服务资质实行动态管理,完善考评监管机制,不达标就降级,甚至淘汰服务差投诉多的物业企业

针对目前物业市场存在的问题,福州市房管局将加大力度管理。物业管理处负责人表示,他们首先将会对物业的服务资质实行动态管理,对一些严重违规、不符合规范的企业予以明码标价,让普通消费者对自己花钱可以买怎样的服务心里有数。

对于业主们反映的服务质量维权难的问题,房管局表示,他们将于今年之内建立物业服务质量评价机制,并组织业主对物业服务品质做出测评,把结果作为其资质评审、评优依据之一。

再次,相关的管理制度还会进一步健全完善,如出台《业主大会和业主委员会指导规则》,抓好业主委员会建设,促进业主自治管理。

据介绍,福州市房管局将鼓励物业通过联合、兼并、重组等各种方式形成一批优秀品牌一级资质物业企业,优胜劣汰、使一批服务差、专业化程度低、业主投诉多的物业企业退出市场。

快报速评

不公平游戏规则下的博弈

银行多给了钱,储户义务归还;银行少给了钱,离开柜台概不负责。ATM机出现故障少钱,用户负责;ATM机出现故障多给钱,用户若不返还银行,就可构成盗窃罪。为什么这样不公平?因为制订游戏规则的,不是储户。

明明物业没有尽到责任,业主唯一也是最本能的抗议之举,就是拒交物业费。但是,这个举动又会被推上被告席,而且打官司是孔夫子搬家——尽是输。最后,他们除了物业费要照交不误,还要背上赖账的恶名。业主的称呼,带了个“主”字,但你不是主人,怎么订合同,怎么服务,都由不得你。

折射出的一个共同现象是,弱势群体维权是一件很难的事情。所以,一些小区的物业和业主的关系视同水火。究其原因,物业承诺的服务打折了,而业主却无可奈何。

业主怎么维权,连律师们都喊难,那么群众只能依靠有关部门了。问题是,制度缺失和监管缺位的现实下,谁似乎都对物业无能为力。听到福州房管部门出台对物业的服务要评定等级,很多人欢喜,毕竟有人管了。但是,效果如何,能够解决问题吗?市民们拭目以待。

涉及面如此之大的问题,该有人出来深入调研,认真考虑对策了。要从根本上解决问题,先废除格式合同,作为民事纠纷,业主要告物业很难,这个瓶颈该突破,另外,把对物业的管理量化起来,制订一个公平的游戏规则。这是最民生的事情,所以是大事情。郝涛 (编辑 张兴亮)

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