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有关“拆迁安置房”在“交房入伙”过程中的注意事项  

2009-11-20 21:29:36|  分类: 员工教育培训 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房的“交房入伙”办理过程,是“契约合同”中的买卖关系向“物权关系”的转变过程。而“拆迁安置房”的“交房入伙”办理过程,是原有的“物权关系”在异地的恢复与延伸;因此“拆迁安置房”的“交房入伙”在确认“业主身份”时,将涉及到多方面的“民事法律责任”。

为了避免将来发生“产权人”的纠纷而承担民事法律责任。现将几点问答,提供交房現场工作人员作为参考:

01:物业服务管理费用从什么时间开始计算?

答:《商品房》的物业服务管理费是从购房客户办理交房手续、验房领钥匙之日开始计算。如果是购房客户延期交房入伙,依据《商品房销售合同》的约定来支付《空置房》的物业服务管理费和相关公摊费用。

《拆迁安置房》的交房入伙,一般都会在《拆迁安置交房通知单》所标明的“交房期限日期”内来办理“交房入伙”手续。

对于个别延期前来交房的《拆迁安置户》,只有要求该户主到“拆迁安置办”重新开《拆迁安置房交房通知单》,变更标注新的“交房期限日期”。

《拆迁安置房》的物业服务管理费是从交房通知单的“交房期限日期到期”的第一天开始计算。例如:8月l日开单,限期5天办理交房;物业服务管理费就从8月6日开始计算收取。如果没有变更《拆迁安置交房通知单》上的日期、对于延期来办理交房手续的户主,延期交房所产生的《空置房》服务管理费用由该户主自已承担。例如:8月1日开单,交房期限5天;某户主到10月6日才来办理安置房的交房手续,那么他的物业服务管理费就应该从8月6日开始收取。理由很简单:拆迁安置房的办事机构对在限期内搬迁的户主采取“奖励办法”、对拆迁安置户给予“过渡性租房补贴”等等的措施。因此,《拆迁安置房》的交付使用,也是越快越好。

02:委托交房的注意事项有哪些?

答:无沦是《商品房》还是《拆迁安置房》在“交房入伙”的过程中都会碰到《委托他人办理交房入伙手续》的情况。首先是《委托书》必须是购房客户本人或者是拆迁安置户的户主本人的“授权委托书”,有本人的签名、印章、指纹盖印,必须是委托书原件作为“交房档案归档”;复印件和传真件不能做为“交房依据”而归档。委托交房要注意“委托人授权办理的只是交房手续”,而不是“委托办理户名变更”;“户名变更”是产权登记机构受理的事项。因此,在办理交房入伙手续时,《业主资料登记》的表单上,《业主》的栏目上只能填写《委托人的姓名》而不能填写《被委托的人》,也就是说,必须是交房通知单上的户主姓名,而不是他人的姓名。

03:当“拆迁安置房”成为《遗产继承房屋》时,如何办理交房手续?

答:这种情况一般来讲有两种形式。

第一种形式;在拆迁原房屋时就已经成为《遗产继承房屋》,遗产继承人都会选择到《公证处》办理《遗产继承公证》手续。办理交房时,《业主》仍然是《故人》,而遗产继承人做为《物业使用人》登录。只有新的拆迁安置房的《产权证》办妥之后,由“遗产继承人”凭“公正文件”到产权登记机构申办《户名变更》,户名变更之后,继承人的《物业使用人》身份方可名正言顺地成为物权关系中的《业主》。

第二种形式,在拆迁安置过渡时期,“户主驾鹤西去”;在交房通知单上也会注明原户主已故,这种形式就要求“遗产继承人”提供原户籍所在地派出所出具的“户籍关系证明”,这种手续在福州市派出所办理是免费服务。办理交房时,《业主》仍然是《故人》,而遗产继承人做为《物业使用人》登录。

04:夫妻之间委托交房,业主这一栏应该填谁?

答:只要存在“委托关系”来交房,交房通知单上的户主就是《业主》,被委托人就是《物业使用人》。不能因为“夫妻关系”而擅自变更《业主》。既使是夫妻关系,自有相关法律会保护他们夫妻的共同财产。我们物业服务企业,在交房时只确认《业主身份》。

05:拆迁安置房的《转让、出售》,在交房时如何办理?

答:在旧城改造、城市发展的过程中,原来的“城中乡”居民得到好多套拆迁安置房做为等面积安置。对于多余的住宅能早日转让出售,是他们目前迫切的需求。也有人是因为其它原因而想早日转让。无论是转让、还是出售,在办理《安置房》交房入伙时,都必须是登记交房通知单上的户主姓名为业主;买房人、受让人都只能是作为《物业使用人》登记备案。只有拆迁安置房的《产权证》办妥之后,到产权登记机构申办《户名变更》,户名变更之后,《物业使用人》方可名正言顺地成为《业主》。

06:在核对交房通知单和拆迁协议书时发现拆迁协议书上是两个人的名字、而交房通知单上只有其中的一个人名字,怎么办?

答:在交房时填写业主这一栏时,依据拆迁协议书上的两人名字同时为这套安置房的《业主》。也就是说这套安置房的业主是两个人。如果有委托交房也必须是两个人同时委托才能办理交房手续。同样,将来产权户名变更也需要两个人意愿一致的公正文件。

 

 

品管部        黄炳生编写

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