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物业管理公司有权对业主的装修进行监管吗   

2009-11-18 11:49:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业管理公司有权对业主的装修进行监管吗
物业管理公司对于业主的装修进行监管属于物业管理公司的一项义务,一般来说,此项义务在物业管理合同中均有体现。基于此,物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行必要的限制。

  首先,物业管理公司应当审查业主的装修方案,将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主和业主委托的装饰装修公司,并与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议。协议应当包括下列内容:装饰装修工程的实施内容;装饰装修工程的实施期限;允许施工的时间;废弃物的清运与处置;住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;禁止行为和注意事项;管理服务费用;违约责任等。应注意的是,在签订协议时,物业管理公司应告之业主在装修时不得影响房屋整体结构;应考虑楼层楼板承载力;装修材料应符合防火的有关规定;不影响毗邻房屋的安全使用;不影响其他业主的正常使用。

  其次,物业管理公司应当按照协议加强对装修现场的巡视和检查:监督业主或装修公司将施工垃圾和其他废弃物运到指定地点;监督业主或装修公司按规定允许的装修施工时间施工,以免影响其他业主的生活和休息;指导业主或装修公司接电、接水,并随时检查装修施工是否采取必要的安全措施和消防措施;监督业主或装修公司是否擅自变动涉及房屋整体安全的部位和设施。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为,物业管理公司应当及时制止;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。对业主或者装修公司违反协议的,追究违约责任

  最后,装修结束后,物业管理公司应当进行验收,凡有违反协议的行为,应要求装修恢复或赔偿;没有违反协议的,应及时退还装修押金。

  物业管理公司有权收取装修管理费吗?

  目前,当业主进行装修时,很多物业管理公司都要收取一定的费用。这些费用总体看来,分为两种类型:一种是可以退还的,主要是装修押金,金额一般为1000元至4000元不等;一种是不可退还的,往往被称为装修管理费,一般为几百元。大多数的业主都认为这两笔钱物业管理公司不能收取。因为这个问题产生的纠纷在现实中不乏少数。那么,物业管理公司有权这样做吗?收取这两笔费用的依据是什么?

  关于装修是否收取装修押金问题,一方面,国家没有明确规定;另一方面,装修过程中存在较大安全隐患,私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害,用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此,物业管理公司收取一定的装修押金是合理的。如果业主在房屋装修中违反规定,给小区内的其他业主造成损失,该业主应予以赔偿;如果装修完成后经物业管理公司验收没有问题,物业管理公司应当及时退还已收取的装修押金。

  对于装修管理费的问题,由于物业管理公司与业主之间是平等的民事主体,他们之间存在着委托合同关系,物业管理公司是否应当收取装修管理费以及收费标准首先要看物业管理合同中是否有对此项的约定,合同中若没有约定,物业管理公司是不能收取上述费用的。

  物业管理公司提供服务,业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务,并被业主接受,那么物业管理公司就有理由要求相应的报酬。反之,如果并没有额外的服务,就不可巧立名目收费。物业管理公司是为全体业主服务的,所以只有当装修行为可能会对整个物业、共同部位或其他业主造成损失时,才需要物业管理公司进行管理。一般说来,物业管理公司不能无故扣押业主的装修押金,也不应当向业主收取诸如装修管理费等类似的费用。

  物业管理公司是否应对业主的违约行为承担管理不善的责任?

  由于个别业主在小区内的行为违反规定,而对小区内的其他业主或公共设施造成损失,此时物业管理公司对业主的违约行为是否要承担管理不善的责任呢?

  物业管理公司作为受托实施管理的公司,应当按照合同约定履行相应的管理义务。但是,物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关,因此,物业管理公司是不能采取强制措施的,它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要物业管理公司向业主提出了整改意见,应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务。对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。

  但是,如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务,没有能够及时发现问题并提出建议,也没有及时告知业主委员会,物业管理公司就违背了物业管理合同的义务,此时应当承担相应的违约责任。例如业主违反业主公约中的约定,擅自将屋内的承重墙拆除。物业管理公司遇到这种情况应当马上制止,如果物业管理公司怠于行使自己的职权,没有及时对这种行为进行处理,应当承担管理不善的责任。



引文来源  中国房产物业法律网
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