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叫停强制征集物业专项维修资金,推动物业维修立法  

2009-11-14 23:06:25|  分类: 特别关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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叫停强制征集物业专项维修资金,推动物业维修立法

物业专项维修资金(基金),是指根据法律法规建立的用于住在区域内共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金。所谓共用部位,是指住宅主体承重结构部位;所谓公用设施设备,是指住宅小区或单栋住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、涡炉、暖气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井以及公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋。所谓大修,是对共用部位、共用设备设施中坏、旧部分的更换,以使其保持正常的使用,或者不断提高其使用效能,或使其具有新的效能。

国务院《物业管理条例》规定维修资金的使用是在物业保修期满后,在此之前物业的维修应根据条例第三十一条规定:“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修这种。”《中华人民共和国建筑法》第六十二条和《建筑工程质量管理条例》第三十九条均明确规定了建设工程实行质量保修制度,建设工程承包单位在向开发商提交工程竣工验收报告时,应当出具质量保证书。该质量保证书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《建筑工程质量管理条例》第三条规定,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。鉴于业主是与建设单位订立物业买卖合同,因此建设单位应当承担质量保修的首要责任。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、房面防水工程和其他土建工程(地面、楼面工程,门窗工程等),以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;(3)供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;(4)电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。如果是因为勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的原因找出的物业质量问题,可以依法要求这些单位分别承担相应的责任。

根据建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,房地产开发企业在交付商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的记载,承担住宅的保修责任。住宅的保修期从开发企业交付用户使用之日起计算,但是如果用户违反《住宅使用说明书》的提示使用不当或者擅自改动物业的结构以及装修不当,由此造成的质量问题房地产开发企业不承担保修责任 。如果物业是由于第三人的人为损坏,不论是否超过保修期,均由第三人承担赔偿责任。住宅自用部位和自用设备的维修养护、更新的费用由业主自己承担,不能使用专项维修资金。

专项维修基金起源于:一是建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号,实行)第四条:“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。"“维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字〔1998〕7号),专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。"二是《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字〔1998〕7号)第三条规定:“代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权所有人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。”

《物业管理条例》第五十四条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、公共设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”

物业“专项维修基金”和“专项维修资金”的设立和推行旨在解决物业共用部位和对共用设施、设备进行及时的维修、保养等。利在防患物业损坏的末然性和物业的保值、增值。十多年来在一些地区和物业是起到积极作用的。然而由于物业历史的复杂性,物业品种的多样性,人们消费水平提高和公民法律意识的不足,造成专项维修资金征集、管理和使用十分困难,因而需要认真审视“物业专项维修资金”的征集、管理和使用办法。

根据所有权的特征和所有权的权能理论,区分所有权人有权基于成本原因和任何原因,决定放弃物业或放弃旧物业的维修,仅以物业管理费为维持使用目的。尤其是对20世纪五六十年代建成的土或砖木混合结构的旧房屋,因维修费用或维修设计、报建的人力及费用有时等于、甚至还高于重建费用,所以在一定程度上业权人更愿意拆除重建,或等待旧城改造时,由政府征收而直接获得补偿。

物业专项维修资金是基于不动产所有权人的财产权而设立的,根据所有权特征,理当由所有权人决定该项财产的交付、收取、管理及使用事宜。业主委员会作为业主大会的执行机构,理应负起管理之责。对物业维修资金的使用,也宜由业主会议决定。政府部门通过制定行政法规或政府规章的形式,强制规定民事权力人的行为是不妥当的,按《立法法》的规定,也是存在违法嫌疑的。

我国住房市场化的时间不长,一部分群众尚不适应物业管理服务,一些旧城区的平房,或四层以下简易结构的房屋,电梯、消防、暖气、煤气等公用设施设备要么根本没有,要么十分简陋,仅有的水、电等低价值的共用设施,也没有必要强行设置专项维修资金,若执行设立或过早设立,使现金在管理上存在较大风险,甚至贬值。

实践中,一些人认为资金的收取与管理应由政府规范和管理,并监督使用。《物业管理条例》就采用了这种观点。第五十四条规定:“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政部门会同国务院财政部门制定,”笔者认为,政府过多、过深的介入业主之间的民事活动中,结果往往是吃力不讨好,实际效果并不好,万一出现管理部门挪用或财产损失,必然会引起社会不稳定,且政府部门并无经费承担该项风险。况且实现中,业主和发展商中拖欠维修基金的情况非常之普遍,金额也十分巨大,政府部门也无法律依据去管理及收取,长此以往,将会面临更大的社会隐患。例如广州市,物业维修基金从1998年8月开始建立,正式开始归集时间从2000年3月开始,到2007年底,实际归集总额约 24 亿元,已批准使用的只有1100万元。

物业维修资金的使用也是一个十分细致、复杂的问题,往往需要根据各物业管理区域内的具体情况作具体分析。又比如收费标准、收费基数、收费时间和经营者收费的过程都充满不同;例如有些小区内,有的物业有电梯,有的物业没有电梯;有的物业有共用部位(高层),有的物业又没有共用部位。有的是小区共有,有的是楼宇共有,有的楼层共有;再如,维修的时间、范围、标准都各不相同。如何使用不能一概而论,应根据具体情况由本区内的业主自行确定,政府不宜、也无法统一规定,集中审批。

据不完全统计,全国已征集并建立物业专项维修资金(含基金)的物业比例占不足15%,正常投入使用的则占不到3%。这种征集不到位反映了法规和政府主管部门在管理上的乏力,相反已集中起来的资金得不到合理的运用,则造成了强大的资金的浪费和贬值,同时许多的物业则得不到适时的维修。是值得认真反思的一项立法措施。笔者认为,物权法第三十九条规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权力。既然物业所有人对物业持有使用、处分权,他就负有维修的责任或义务。当物业的维修需要责任人承担时,他是责无旁贷的。有监于此,物业维修应在立法上体现基本责任和义务,而不是由政府强制征集、管理和审批。

   



引文来源  叫停强制征集物业专项维修资金,推动物业维修立法

来源:广东宏德科技物业管理有限公司  作者:张朝德

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