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物业管理中的法律关系探析  

2008-09-08 21:52:14|  分类: 法制学习 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业管理中的法律关系探析
 


随着房地产业的横向与纵向发展,强化对物业管理的法律保护已经成为各国立法之重,对物业管理的立法,己经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而物业管理各项课题里,始终离不开物业管理参与人间的权利义务,即业主或物业使用人(住户)与物业管理公司间的权利义务,以及政府所扮演之角色,本文基于业主权益保障的角度出发,从法律层面厘清这三者之间的关系。
   一、物业管理的内涵

  物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还

是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志,因此在日常的管理中,应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为,甚至可以动用一定的强制力,比如依照业主大会确定的规则,对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。

   对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一:现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性,使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”,然而,有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的,“所有权之标的物须为独立之一体”,但是随着大规模合住住宅的出现,这种独立性受到了极大的限制,纵横交错的分割所有关系,紧密相连的毗连状态,专有共有部分犬牙交错,使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪,不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯,必须共同参与制定规约,组织区分所有权人或住户会议等。

  1、物的管理

  对物的管理狭义上分为四类:

  (1)保存行为,即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为,包括建筑物的简易修缮,如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等。

  (2)改良行为,指不变更物的性质,而增加其效用或价值之行为,如污墙刷成粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等。

  (3)利用行为,指为满足区分所有权共同需要,不变更物的性质,对共有部分或基地所为之使用、收益行为,例如地下室辟为停车场等。

  (4)处分行为,指就物之权利为移转、设定或消灭,使之发生权利变动之行为,如将共有部分设定专用使用权,由特定人专属的、排他的使用等。

  2、人的管理

  对人的管理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理,其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限,凡出入区分所有建筑物之人的行为,均应纳入,其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制,以及对生活妨害行为之防患等。

  二、物业管理参与人及其法律地位

  物业管理工作中几个主要方面有:房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其它与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。

  1、发展商

  发展商将物业建成,并经政府有关部门综合验收合格后,经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区,包括公寓或别墅,发展商在竣工前,一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其它管理公司来管理新建的物业,都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说,山于发生了产权交易行为,发展商的角色变了,位置也变了。发展商由原先对物业的拥有,变为部分对物业的拥有或完全不拥有。

    发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排,因为在新建物业初期,广大新的产权所有人或是没有到位,或是即使到位,由于各种各样的原因,尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付,因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入,发展商对新建物业的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请管理公司,发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同,合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后,有可能在一年后重新选聘物业管理公司。

  2、房屋产权所有人(业主)

  由于购买了物业,购房人成了新建物业的产权所有人,合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前,己临时安排物业管理公司对所购物业进行管理,购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利,认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时,发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。

  3、房屋产权所有人大会(业主大会)

  房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议,由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构—物业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时,每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表,由他们代表自己去行使权利,维护自己的合法权益。

    4、物业管理委员会的性质及法律地位

  物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构,管理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成,代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是由业主大会选举出的代表组成,代表广大业主的权益,是物业管理中常设的最高权力机构,那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织,一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案,并到民政部门社团法人机构办理登记,以确定其性质与法律地位。

  5、物业管理公司

  物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下,委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订,即前期物业管理;等业主物业管理委员会成立后,再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签物业管理合同。有的情况下,发展商并没有选聘物业管理公司,而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话,也要经过房地局的批准,并取得《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者,当管理委员会成立后,也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。

  6、承租人(房屋租用人)

  承租人有的是与业主直接联系,并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分,有的情况是业主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约,接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同,而且也要与物业管理公司签订管理公约。

    7、其它相关机构

    管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作,需要和其他管理工作有关的公司发生联系,如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构,建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同,由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约,但其结果却直接影响业主,所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。

    三、实践中物业管理存在的主要问题及相关对策

    (一)存在的问题

  1、有些地方贯彻落实《物业管理条例》不到位,政府职能转变不理想

    迟至2003年9月1日我国才正式施行第一部全国性的物业管理行政法规《物

业管理条例》,要求政府依法行政,既要到位,又不能越位,要充分尊重业主权利,尊重业主自我管理和自我约束,要充分发挥市场机制的作用,主要由当事人通过合同来约束物业管理行为以及解决产生的纠纷。《物业管理条例》适应各地物业管理发展程度差异太大的现实,对有些问题只做了原则性规定,需要各地制定实施细则去具体化。很多地方做的是不错的,研究制定了符合本地实际的实施细则,但也有一些地方做得不够,没有很好地落实,至今没有制定《物业管理条例》的实施细则和配套办法,影响了《物业管理条例》的执行效果。

     2、部分物业管理企业服务意识不强,行为不规范

   《物业管理条例》非常强调物业服务合同在物业管理活动中的重要作用,要求物业管理企业按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,这需要物业管理企业应当具备较强的服务意识和服务水平,为业主提供保质保量的物业管理服务。但实践中,相当一部分物业管理企业是从原房管部门、单位后勤管理部门转制而来,或者是从房地产开发企业派生而来,有的企业服务意识不强。部分物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务,服务质量不能使业主满意;有的企业收费不透明,巧立名目,多收费、少服务,提供的服务质价不符;一些物业管理企业未经业主同意,擅自改变共享建筑、共享设施的用途,或利用其经营谋取利益,侵害了业主的合法权益;一些不具有法定资质的物业管理企业也非法从事物业管理经营,扰乱了物业管理市场;个别物业管理企业的服务人员处理问题的态度生硬、方式简单,甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。这些行为损害了物业管理行业的形象。

  3、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱

  实践中业主大会成立难的问题十分突出,其原因有两方面:一方面是由于筹备成立业主大会要拟定《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件的草案,要确认业主身份、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单,这些工作需要筹备组投入一定的精力;另一方面是业主参与意识普遍不强,众多业主之间难以形成一致意见。有些地方没有及时按照《物业管理条例》,将原有的业主委员会制度调整为业主大会制度,仍然存在少数业主委员会成员自行决策的情况,不能体现民主协商和少数服从多数的原则,容易发生少数业主委员会成员损害大多数业主利益的情况。业主公约是业主应当共同遵守的行为准则,对业主自我管理和自我约束有重要作用,但相当多的业主缺乏公约意识,不少小区没有制定业主公约,或者制定了仅流于形式,业主违反公约的现象较为普遍,对此也缺乏有效的制约手段。

  4、“质价相符”的价格机制还没有完全形成

  《物业管理条例》规定了物业服务收费的有关原则,国家发改委会同建设部制定了《物业服务收费管理办法》,但不少地方还没有研究提出当地的具体贯彻执行意见,仍然采用政策规定代替合同约定,硬性规定物业管理的服务内容和收费标准,不符合物业管理服务这一民事活动应当由双方约定价格的精神。不少地方把应该由政府部门或其它社会主体承担的事项摊派给物业管理企业,企业不堪重负,也间接增加了业主负担;此外,部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响,没有养成物业管理消费习惯,住房物业管理消费观念淡薄,随意拖欠或拒交物业管理费的现象较为普遍。物业管理费用的收费标准和收费率偏低的状况不利于了物业管理行业的健康发展。

  5、住房专项维修资金制度贯彻落实不到位

  住房专项维修资金的问题在《物业管理条例》贯彻过程中逐步突出出来。对于房改房,有的地方没有按照规定从售房款中提取专项维修资金,或者提取了但在代管过程中被挪用,或用于发放项目贷款至今没有收回;有的地方售房款己被原售房单位挪用或使用,提取专项维修资金没有着落。对于商品房,多数地方虽然按照规定建立了专项维修资金制度,但资金归集面小,归集率低;个别地方甚至至今尚未建立商品房专项维修资金。这些问题给住房共享部位共享设施设备的大、中修及更新改造造成困难。

  (二)相关对策分析

  要解决我国物业管理的这些问题,应该要建立起规范化、专业化、成熟的物业管理市场,并从以下方面努力:

  1、加速立法,建立物业管理法律体系,不但要有法可依,还应切实可行,具体细致,如消防安全细则、物业管理招投标规章等。

  2、改革现行收费标准,引进竞争机制,创造公平的竞争环境,业主委员会能够真正行使权利,能够自由选聘、解聘物业管理企业。开展物业管理多种经营,政府适当放宽物业管理企业开展多种经营的政策限制,为持续快速健康发展提供资金保证。规模较小的物业管理企业可考虑合并、重组等方式,以扩大规模,谋求更好的生存空间和发展环境。

  3、引导社会公众加深对物业管理的了解,纠正偏见及错误看法,创造良好的社会舆论环境,便于物业管理工作的开展。另一方面物业管理企业也要通过良好的服务来逐步改变人们的观念。

  4、高度重视人才培养。要通过大专院校与自学考试等多种形式,多种渠道培养物业管理人才,抓紧对物业公司经理、部门经理和管理员进行上岗培训,适时开展对小区主任的培训。

  5、重视业主委员会的重要作用,及时组建业主委员会,提高其参与意识,充分发挥其作用,建立健全监督机制。

  6、引入仲裁制度,成立仲裁机构,在格式化的《物业管理合同》中订立仲裁条款。同时政府应协助加强对仲裁结果的执行力度,形成开发商、物业管理企业、业主及国家相关职能机构等的联动格局,使像收费纠纷等类问题通过正规途径,得到及时、妥善的解决。

   笔者认为有些问题本身并不属于物业管理的范畴,比如住宅小区共享部位、共享设施设备产权不明晰的问题,这是一个产权的问题,但这个问题会引发出管理费用的分摊、维修责任的承担、收益的分配等多方面的矛盾,这些矛盾又会集中在物业管理阶段暴露出来,造成业主、开发企业,物业管理企业以及水电气等公用单位之间争利益、推责任的现状,造成一些物业管理方面不必要的纠纷,会困扰物业管理的发展。这个问题的根本解决牵涉到民事基本权利的配置,需要以法律的形式才能明确,因此,还要加大物权立法的步伐,明晰相关产权,从根本上解决物业管理活动中一些深层次的矛盾和问题。

  作者单位:江苏省常州市天宁区人民法院



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