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引用 物业经理必读之三十六计  

2008-09-06 18:58:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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缘邀知音物业经理必读之三十六计

 

物业经理必读之三十六计

   

 第1计瞒天过海

  作为物业管理人员,对业主说实话没错儿,但什么实话都说就大错特错了。

  第2计围魏救赵

  不交暖气费可以适当地停他水,不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许?当然不允许!但你不会不说是欠费停电吗?就说是设备故障,反正他钱不交来设备就老有故障。

  第3计借刀杀人

  业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车,但我们不砸并不说明所有人都不会砸。

  第4计以逸待劳

  这一批楼建得实在是差劲儿,一下雨就有人投诉北边儿窗户漏。漏怎么办?要修也得等天晴了,不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏,到时候业主不光投诉窗户问题,还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿了,所以业主报修不要着急,拖一拖、等一等,效果比你十万火急地赶过去还好!

  第5计趁火打劫

  业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事,我们也应该积极呼吁:“闹事的业主只是一小部分,而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间,干脆你们直接把钱打到我们物业公司,我们负责组织施工,对广大业主也好有个交待。”当然,钱到了我们账上想怎么花就是我们说了算了。

  第6计声东击西

  我们要经常与业主沟通:“您对我们的工作有什么意见?您觉得我们还应该在哪方面改进?”业主如果有意见,我们一方面表示虚心接受,另一方面也要向业主大吐苦水,说一说工作难度,求得业主的理解和支持。如果业主提不出什么意见,那好,就快把物业费交了吧!

  第7计无中生有

  业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么,我们收着拾破烂的管理费呢!当然这事儿不能跟业主讲,那么可以告诉业主:咱们这个小区是商品房,拿着银子来买房的都是上帝,售楼小姐缺乏对业主素质的把关,所以有个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了,积习难改,人家不偷不抢,在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉?

  第8计 暗度陈仓

  你说这些业主操心自己家的事情不就得了,连我们这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心,一开口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是谁说出去的?下次再有这样的情况你们一律统一口径,就说我们到先进小区考察,学习人家的先进经验去了!

  第9计 隔岸观火

  业主家房漏了?先查查他物业费交齐了没有,如果没有,你可以先答应他马上就去解决,半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修,我们得先给交过费的业主服务,有耐心就让他等吧!

  第10计 笑里藏刀

  看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼,可以夸他的孩子,夸他家的狗,再不就夸他的衣服精神,总之要把他夸得心花怒放,恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。

  第11计 李代桃僵

  保安队伍混乱、管理不善,为平民愤当然不能让保安部长承担责任,因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢?干脆把挂名主管保安部还不到一星期的副总给撤了,该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼了,正愁没理由办他呢。

  第12计 顺手牵羊

  光撤那个副总是不够的,连跟他有关系的党羽亲信也一同拿掉。

  第13计 打草惊蛇

  周三安全检查,赶紧贴通知出去!那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来,等我们检查的时候天下太平,这不挺好吗?千万不要搞突然袭击,真到时候发现一大堆问题你怎么办?把人家轰出去?人家是租户,租户交费比业主还积极,不能全得罪光了嘛。

  第14计 借尸还魂

  业主说咱们是“草台班子”,什么叫草台班子?咱们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大企业的领导干部,如果没有我们,企业怎么能破产;如果企业不破产,那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商;如果这块地不卖给开发商,那么这个小区从哪儿来?我们就是这么一路走来,把一个企业变成居民区,因为我们对开发商的杰出贡献,我们也从企业领导变身为物业公司的领导,这有什么不对的?

  第15计 调虎离山

  业主代表找到总经理室反映问题,好像来者不善。客服部经理应该马上出面,把这些人请到会议室,对,就是会议室,会议室离楼梯口远,总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里,别人干了让业主反感的事情可以说是领导的意思,老总往哪儿推呀!

  第16计 欲擒故纵

  领导都要抓权,谁也不例外,但你不能一开始就显出对某项工作的渴望,你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作,等他把事儿都干砸了,你再

出来力挽狂澜,这就能显出你的工作能力了。

  第17计 抛砖引玉

  小区草坪上死了几棵树,要补种又得投资。随便种上一棵,告诉大伙儿是小区业主自己种的,其他业主就会心理不平衡:在公共区域种自己家的树,有这样的便宜为什么不占呢?不用咱们张罗,业主们自己就会悄悄地把树补种上,而且浇水施肥都不用咱们操心,说不定哪天咱们小区就桃李满园了 

  第18计 擒贼擒王

  拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的、拖欠费最久的治他一下,他把欠费补齐了,别人还会不交吗?

  第19计 釜底抽薪

  最烦的就是业主们搅和在一起闹事,什么物业费高、设施不完善,提不完的意见。先办那个最麻烦的,私下里跟他谈谈减免他一些费用,让他别带头折腾了,闹得最欢的不嚷了,其他人也就散了。

  第20计 混水摸鱼

  业主因为房屋质量索赔,好,我们支持嘛,不过开发商、建筑商划过来的钱得经我们的手给业主。我们不是白服务的,在给业主发钱的时候物业费、暖气费得扣出来,如果业主不强烈抗议,连明年、后年的费用也一同扣除。这多好,通情达理的业主从我们手里拿钱还会对我们说声谢谢,我们也预收了费用。

  第21计 金蝉脱壳

  在物业客服部工作不善没关系,可以把你调财务部,到财务部把账目弄乱了没关系,可以把你调到行政办,行政办被你整得一塌糊涂也没关系,你可以去做人力资源。总之,只要老总欣赏你,你就可以做得潇潇洒洒,走得干干净净,弄砸的事情自然会有人替你担责任。

  第22计 关门捉贼

  业主不交费?我就不信他能躲我们一辈子,他买自来水、天然气不都得来我们这儿吗?他只要进了我们这个门儿,我们就要动之以情,晓之以理,没事儿的时候多跟人家推销保险的、商场促销化妆品的学习学习,要学会让业主不交钱不好意思出咱们这个门儿!

  第23计 远交近攻

  这个小区也没有什么潜力可挖了,就这么着吧,我们要把眼光瞄上新建小区,和开发商建立良好的关系。新建小区好哇,一方面是什么都新,没那么多维修量,就是有问题不都还在保修时期内吗。我们接下来,不仅没有什么投入,还有一笔可观的开办费,够我们吃一阵子啦!

  第24计 假途灭虢

  业主报修?好,维修工和收费员一起上门,维修没问题,但您得把欠费给交了。

  第25计 偷梁换柱

  不是原装儿的配件就不能用啦?你不要跟业主说这是真的还是假的,业主不问你别多嘴。业主真问起来你可以说:“次品我能给您用上吗?将来又坏了还不是我来修,我能给自己找不自在吗?”

  第26计 指桑骂槐

  小区公告栏别让它闲着,收集一下最近报纸上的信息,什么哪儿有保安打业主了,哪儿有物业公司把欠费业主给告了,法院判决强制执行了什么的,别让那拨儿人欠费欠得心安理得!

  第27计 假痴不癫

  你问我物业费为什么收这么高?我能告诉你这是我们总经理根据自己的爱好随便想出来的吗?既然企业机密不能泄露,那就只好打哈哈了:“按什么标准收费当然是有依据的,不同的小区有不同的成本当然也就有不同的价格了嘛,计算公式太复杂,一时半会儿说不清……”等把业主说糊涂了,这件事你也就解释清楚了。

  第28计 上屋抽梯

  我们公司竞标接管小区时是怎么承诺的?问那些有用吗?那时候不这么说小区能给我们吗?现在是我们管,那就得按我们的办法办,不然都从你们的利益出发,我们不成了赔本赚吆喝了吗?

  第29计 树上开花

  这一季度收费率达到了80%,不错,不过客服部就别指望拿奖金拿提成了,管理好那是因为公司高层的领导得法,有奖金也得让领导们分。那什么,下一季度的收费率达不到95%扣你们工资!

  第30计反客为主

  业主是小区名义上的主人,我们物业公司是小区事实的主人。我们可以决定谁可以在这个小区自由出入,谁进出小区必须接受盘查,包括回家的业主。

  第31计美人计

  你们这些收费小姑娘也别太一本正经了,业主跟你们贫两句就跟人家翻脸,以后还怎么跟人家打交道、怎么向人家收费?开两句玩笑怎么了,跟他们混熟了他们好意思为这点儿物业费跟你们计较吗?

  第32计空城计

  员工会餐时可以锁上门,但电脑一定要开着,给人一种我们刚离开而且马上会回来的假相,不然的话业主会有意见:我们交那么多物业费就是为了让你们吃吃喝喝?

  第33计反间计

  你们家狗狗真可爱!我就喜欢狗,我支持养狗,可是你们家狗狗没少在电梯里撒尿吧?你们楼上好几个业主跟我们反映,大家对狗的意见特别大。别不当回事儿,附近小区就有几起把狗药死的,你们最好把小狗看紧着点儿,出了问题别说我们没提醒您。

  第34计苦肉计

  物业费收缴率和员工工资挂钩(注意,这里指的员工是那些被业主所认可、受业主欢迎、为业主服务热情周到、兢兢业业的员工,至于那些拿着业主的钱洗桑拿、泡脚、喝酒、旅游的领导们当然不计在内),收不上来物业费就扣这些人的工资,凭你付出再多的劳动也是活该,总会有些心软的业主看不过去把物业费交了。

  第35计连环计

  对付业主一条两条计策根本不好使,三十六计您得综合使用,这叫连环计。

  第36计走为上

  实在经营不下去了也没关系,我们可以去接新的小区,反正这个小区前期开办费我们也用得差不多了,留下一个烂摊子谁爱收拾谁收拾吧。

 

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